보증보험 거절부터 경매 넘어간 집까지…전세금 지키는 법적 장치 5가지
보증보험 거절부터 경매 넘어간 집까지…전세금 지키는 법적 장치 5가지
보증보험부터 최우선변제권까지 5가지 갈래 대응법
본문의 이해를 돕기 위해 생성형 AI로 만든 이미지
전세 계약을 맺고 이사하는 순간부터, 세입자들은 보증금을 지키기 위한 노력을 하게 된다.
하지만, 보증보험 가입이 거절되기도 하고, 전입신고나 확정일자를 미루다 만기를 맞기도 하며, 이사와 경매처럼 예상 못한 변수가 겹치기도 한다.
같은 '보증금을 지킨다'는 목표지만 상황마다 필요한 법적 장치와 그 요건은 다르다. 전세금을 지키기 위해 알아야 할 법적 장치들에는 무엇이 있을까?
A씨는 보증금 1억 4,000만 원에 2년 전세 계약을 맺고 이사했지만, 시세 대비 보증금이 높다는 이유로 보증보험사가 가입을 거절했다.
쟁점은
- 보증보험 가입 거절을 이유로 임차인이 일방적으로 전세 계약을 해지할 수 있는지.
변호사들은
- 계약 해지 특약이 없다면 가입 거절만으로 일방 해지는 어렵고, 임대인이 해지에 동의해 줄 가능성도 크지 않다고 봤다.
- 임대인은 계약 종료 전까지 보증금을 돌려줄 의무가 없으므로, 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 먼저 이사하는 것은 권하지 않는다는 설명이다.
- 대안으로 임대차계약서에 확정일자를 받고 전입신고를 마쳐 우선변제권을 취득하는 방법을 제시한다.
놓치지 말아야 할 것
- 우선변제권이 있어도 임대인으로부터 곧바로 돈을 받는 것은 아니고, 경매 절차와 배당을 거친 뒤에야 보증금을 확보할 수 있다는 설명이다.
A씨는 2년 만기 전세 계약이 끝나고 두 달이 지나도록 보증금을 돌려받지 못했는데, 확정일자와 전입신고를 하지 않아 대항력도 갖추지 못한 상태였다.
쟁점은
- 대항력을 갖추지 못한 채 만기를 맞은 임차인이 보증금을 반환받을 방법.
변호사들은
- 지금이라도 전입신고와 확정일자를 받아 대항력·우선변제권을 확보하고, 임대인에게 계약 해지를 통지한 뒤 임차권등기명령을 신청해야 한다고 조언한다.
- 이후 보증금반환 청구 소송과 강제집행 등 절차로 해결하는 것이 가장 안전하다는 설명이다.
놓치지 말아야 할 것
- 확정일자와 전입신고를 하지 못한 것은 변제 우선순위 보호를 받지 못한다는 의미일 뿐, 임대차 계약 자체나 보증금 반환 청구권에는 영향이 없다는 설명이다.
A씨는 계약 만기 후 3개월 뒤 보증금을 돌려받기로 하고 거주기간을 연장했지만, 직장 사정으로 그전에 지방으로 이사해야 하는 상황이 됐다.
쟁점은
- 보증금을 받지 못한 채 다른 곳으로 이사할 경우, 기존 전셋집의 대항력을 잃지 않는 방법.
변호사들은
- 신속히 주택임차권 등기명령을 신청해 결정을 받으면 기존 전셋집의 대항력이 그대로 유지되고, 이사한 곳에도 새로 전입신고를 해 대항력을 갖출 수 있다는 설명이다.
- 임대차 만기가 지났고 해지 통지 증거가 있다면, 임차권등기가 완료된 뒤에 이사하라고 권한다.
놓치지 말아야 할 것
- 신규 세입자가 들어오면, 혹은 몇 개월 후 반환하겠다는 임대인의 구두 약속은 상황에 따라 번복될 수 있어 완전히 신뢰하기 어렵다는 설명이다.
A씨는 보증금을 돌려받지 못한 채 이사했지만 대항력을 유지하려고 이전 집과 현재 집을 오가며 '이중생활'을 이어가고 있다.
쟁점은
- 대항력을 유지하기 위해 이전 집에 계속 머무는 수준의 점유가 필요한지.
변호사들은
- 대항력 유지에는 확정일자·전입신고·점유 세 요건이 모두 필요하지만, 며칠씩 생활하지 않아도 가구 등 생활 물품이 남아 있으면 점유로 인정될 수 있다고 봤다.
- 현관문 비밀번호나 열쇠를 여전히 보유하고 생활가전이 남아 있는 정도면 점유로 볼 가능성이 높다는 설명이다.
놓치지 말아야 할 것
- 이런 불편을 계속 감수하기보다 임차권등기명령을 신청해 결정을 받으면, 점유를 유지하지 않아도 대항력과 우선변제권이 보장된다는 설명이다.
A씨가 거주하던 원룸이 경매에 넘어갔지만, 계약 이후 전입신고와 확정일자를 받지 않은 상태였다.
쟁점은
- 전입신고·확정일자 없이 원룸이 경매에 넘어갔을 때, 소액임차인으로서 보증금을 최우선으로 돌려받을 수 있는지.
판단 기준은
- 최우선변제권은 경매개시 전 실제로 거주하며 전입신고를 마쳐 대항력을 갖추고, 배당 요구 이후에도 그 대항력을 끝까지 유지해야 인정된다는 설명이다.
- 소액임차인 해당 여부와 최우선변제금액은 기준 시점에 따라 달라, 2014년 기준 서울에서는 보증금 9,500만 원 이하일 때 소액임차인으로 인정되고, 그중 2019년 기준으로는 3,700만 원까지 최우선 변제된다는 설명이다.
놓치지 말아야 할 것
- 집주인의 담보대출이 그보다 이른 시점(예: 2013년)에 이뤄졌다면, 최우선변제 기준도 대출 당시 시점의 소액 기준(7,500만 원 이하)과 금액으로 적용돼 앞선 기준과 달라질 수 있다는 설명이다.
- 다가구주택은 우선변제되는 금액이 낙찰가의 절반을 넘지 못해, 세입자 수가 많으면 1인당 받는 금액이 크게 줄어들 수 있다는 설명이다.