전세보증금 돌려 받지 못하고 이사하게 됐는데, 임차인 대항력 유지하려면?

A씨가 전세 사는 집의 계약기간이 끝났다. 하지만 집주인은 새로운 세입자를 구하지 못해 3개월 후에나 보증금을 돌려줄 수 있다고 한다. 하는 수 없이 A씨는 그렇게 하기로 약속하고, 그때까지 거주기간을 연장했다.

그런데 A씨가 직장 때문에 앞당겨 지방으로 이사해야 할 상황이 발생했다. 이에 A씨는 일단 외부자금을 빌려 새로운 전셋집을 마련하기로 했다.

하지만 A씨가 이사해 전입신고 하면 지금 사는 전셋집에 대해서는 임차인 대항력을 잃어, 보증금을 못 받는 사태가 발생할까 봐 걱정한다. 그런 일이 없도록 하려면 어떻게 해야 하는지, 변호사에게 물었다.

주택임대차보호법은 이런 경우에 임차인을 보호하기 위해 ‘주택임차권 등기명령제도’를 마련해 두고 있다고 변호사들은 말한다.

법무법인 라움 임영근 변호사는 “A씨가 전세보증금을 반환하지 못하고 다른 곳으로 전입해야 할 상황이라면, 신속히 주택임차권 등기 명령 신청을 해서 결정을 받도록 하라”고 조언했다.

임 변호사는 “주택임차권 등기명령제도를 이용하면 지금 사는 전셋집의 대항력이 그대로 유지되므로, 이사하는 곳에 전입신고를 해 새로운 전셋집의 대항력도 갖출 수 있다”고 설명했다.

법무법인 인화 김명수 변호사도 “임대차계약 만기가 지났고 그 전에 해지 통지를 한 증거가 있다면 지금이라도 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기가 된 이후에 이사하라”고 권한다.

주택임대차보호법이 규정한 ‘주택임차권 등기명령제도’는 임대차계약이 종료된 후에도 보증금을 반환받지 못한 임차인이 관할 지방법원에 단독으로 등기를 신청할 수 있는 제도이다. 해당 주택에 등기를 마치면 임차인에게 대항력과 우선변제권까지 유지된다.

임차인 대항력은 임차인이 주 양수인이나 임대할 권리를 승계한 사람 등에게 임대차 내용을 주장할 수 있는 권리이다.

김명수 변호사는 “‘신규세입자가 들어오면 보증금을 반환해 준다’거나 ‘3개월 후에 준다’는 임대인의 말을 완전히 신뢰하기는 어렵다”며 “그때 가서 임대인이 다른 말을 할 수 있으므로, 그러한 경우를 대비하여 A씨는 임차권등기명령 신청과 동시에 보증금반환 청구소송을 제기해 임대인을 압박해야 한다”고 말했다.