경매 넘어간 원룸, 내 보증금 돌려받으려면… 최우선 변제권

A씨가 임차해서 살고 있는 원룸이 경매로 넘어갔습니다. 그러나 집주인은 A씨에게 보증금의 반환은 일체 불가능하다고 통지했습니다. 4달 뒤 이사를 계획하고 있던 A씨에게 보증금의 반환은 간절하기 그지 없습니다. 문제는 A씨가 계약 이후 전입신고와 확정일자를 받지 않았다는 데 있습니다.

원룸을 구하다보면, 집주인이 집을 담보로 거액의 대출을 받은 사실이 확인되곤 합니다. 이에 임차인이 공인중개사에게 우려를 표하면, 돌아오는 답은 대부분 정해져 있습니다. ‘최우선 변제권’이라는 제도가 있어 서울에서 3천 7백만원까지는 보호받을 수 있으니 경매에 넘어가도 걱정하지 말라는 식입니다. 그러나 단서조항까지는 언급하지 않는 경우가 많으니 꼼꼼히 따져볼 필요가 있겠습니다.

최근, 집주인이 세입자의 보증금을 돌려주지 않는 일이 급증하고 있기 때문에 더욱 주의가 요구됩니다. 지난 4월엔 익산의 대학로에서 원룸 보증금 사기 사건이 발생하기도 했습니다. HUG(주택도시보증공사)에 따르면, 집주인이 보험 가입자에게 보증금을 돌려주지 못해 접수된 사고 건수는 올해 617건으로, 2017년 33건의 1.8배입니다.

최우선 변제권이란 집이 경매되더라도, 대항력을 갖춘 소액임차인에게 보증금 중 일정액을 다른 권리자보다 우선하여 돌려주는 권리를 뜻합니다. 다만 일정한 요건을 모두 갖추어야 합니다.

우선 대항력을 갖추어야 합니다. 다시 말해 ‘임차권을 주장할 수 있는 힘’입니다. 성립을 위해선 경매가 시작되기 전, 실제로 살고 있어야 하며 전입신고를 마쳐야 합니다. 또한 법원에 얼마를 받아야 하는지 요구했다고 해서 주소를 옮기거나 집을 빼선 안 되며, 대항력을 끝까지 유지해야 합니다.

논외로, 전입신고를 놓쳤을 경우도 있습니다. 대항력을 갖추지 못했을 때에 대해 법무법인 서울의 이장우 변호사는 “임대인은 경매를 떠나서도 보증금을 반환할 의무가 있다”며 “임대인의 다른 재산을 찾기 위하여 가능한 범위 내의 모든 노력을 기울어야 할 것”이라고 말했습니다. 이 변호사는 “경매가 유찰, 취소될 가능성을 고려하여 늦게라도 전입신고를 하는 게 좋다”고 덧붙였습니다.

대항력을 갖추었다면 소액임차인이어야 합니다. 서울은 2014년 기준으로 보증금이 9천 5백만원 이하인 임차인을 말합니다. 최우선 변제권 자체가 세입자의 최소한의 보증금을 보호하기 위해 생겨난 제도이기 때문입니다. 최우선 변제되는 금액은 2019년, 서울을 기준으로 3천 7백만원까지입니다. 공인중개사의 주장의 근거는 여기서 나온 것입니다.

이미지 출처 : 셔터스톡

그러나 단서조항을 따져보아야 합니다. 집주인이 대출을 언제 했는지가 중요합니다. 만약 대출이 2013년에 이루어졌다면 최우선변제금 역시 대출한 시점인 2013년으로 설정됩니다. 공인중개사의 말대로 3천 7백만원이 아니게 되는 것입니다. 소액의 기준이 되는 보증금 역시 9천 5백만원 이하가 아니게 됩니다. 보증금이 2013년에 보장해주는 금액인 7천 5백만원을 넘게 되면 최우선 변제를 받을 수 없습니다.

다가구주택일 경우에는 낙찰 금액이 적어 최우선 변제를 받지 못할 수도 있습니다. 다른 채무자의 몫도 있기 때문입니다. 우선변제되는 금액은 주택가액의 절반까지만 해당합니다. 세입자들의 최우선 변제금을 모두 합친 금액이 낙찰가격의 절반을 초과하지 못한다는 뜻입니다. 예를 들어 집이 3억원에 낙찰되었다면 1억 5천만원까지만 세입자들에게 우선 변제됩니다. 그런데 세입자들의 수가 10명이라면, 보증금은 1천 5백만원까지만 받을 수 있는 것입니다.