확정일자와 전입신고 없이 전세 만기일 지나가…전세보증금 무사히 반환받을 수 있을까?

A씨가 2022년 8월에 2년 만기로 아파트 전세 계약을 하고 이사했다. 그리고 올들어 계약종료 2개월 전부터 계약 연장 의사가 없음을 밝혀왔다.

그런데 집주인이 계약 만기 두 달이 지나도록 전세보증금을 돌려주지 않아, 이사를 못 하고 있다. 차기 임차인을 구하지 못해 그렇게 된 것이다. 이에 집주인은 “먼저 짐을 빼면 조금 더 빨리 임차인을 구해 보증금을 돌려줄 수 있을 것”이라고 말하고 있다.

하지만 A씨는 이 집으로 이사 온 뒤 개인 사정으로 확정일자와 전입신고를 하지 않았다. 그래서 ‘대항력’을 갖추지 못한 게 마음에 걸린다. 이런 경우 전세보증금을 무사히 반환받으려면 어떻게 해야 하는지, 변호사에게 자문했다.

변호사들은 A씨가 지금이라도 전입신고 해 확정일자를 받은 뒤, ‘임차권등기명령’ 신청과 ‘보증금반환 청구 소송’을 진행해야 한다고 조언한다.

법무법인 감우 정의권 변호사는 “지금이라도 대항력과 우선변제권을 확보하기 위하여 즉시 주민등록을 이전하고 확정일자를 받을 필요가 있다”고 말했다.

법무법인 인화 김명수 변호사는 “오늘이라도 전입신고와 확정일자를 받고, 곧바로 임대인에게 계약 해지를 통지하라”며 “그런 다음 이를 근거로 ‘임차권등기명령’ 신청을 하고, ‘보증금반환 청구 소송’과 강제집행 등 법적 절차를 진행해야 한다”고 조언했다.

그러면서 그는 “이 사안은 법적 절차를 통하여 해결하는 것이 가장 안전하고 확실하다”고 강조한다.

법률사무소 청진 임승빈 변호사도 “임차권등기 및 보증금소송이 필요한 사건”으로 규정한다.

임 변호사는 임차권등기 필요성에 대해 “①이사 후에도 주택임대차보호법상 보호를 받기 위해 ②보증금에 대하여 연 12%의 지연손해금을 받기 위해 ③ 보증금을 빨리 반환하도록 임대인을 압박하기 위해서 등”이라고 설명한다.

정의권 변호사는 “임차권등기 후 임차 주택을 임대인에게 인도하면, 연 12%의 지연배상을 함께 청구할 수 있다”고 말했다.

변호사들은 현재 A씨에게 우선변제권이 없더라도 보증금을 반환받는 데는 문제가 없을 것으로 봤다.

법무법인정동 강남 이성진 변호사는 “대항력이 없어서 해당 주택을 통해 우선변제를 받지 못할 뿐 당연히 보증금 반환받을 수 있다”고 말했다.

정의권 변호사는 “A씨가 보증금을 반환받기 위해서는 임대인을 상대로 보증금반환 청구의 소를 제기할 필요가 있다”고 했다.

법무법인대한중앙 조기현 변호사는 “확정일자와 전입신고를 하지 못한 데 따라 변제 우선순위 보호를 받지 못한다는 것일 뿐, 임대차 계약 그 자체에는 아무런 영향이 없다”며 “보증금 청구 소송을 제기하면서 동시에 가압류 등의 조치를 하라”고 권했다.