보일러 누수부터 이사 5일만에 홍수난 집까지...집에 물 샌다면 알면 좋은 사례 4가지

장마철마다, 혹은 위층 보일러가 고장 날 때마다 어느 집에선 천장이 젖고 벽지가 들뜬다.

누수를 둘러싼 다툼에서는 세입자가 집주인에게, 집주인이 세입자에게, 아랫집이 윗집에게, 매수인이 매도인에게 저마다 "당신 책임"이라고 말한다.

같은 '물이 샌다'는 사실에서 출발해도 상대가 누구냐에 따라 판단 기준이 갈리는데, 실제 사례에서는 무엇이 그 갈림길이 됐을까?

① "다른 집에서 지내라"는 집주인 제안, 의무 이행일까

매년 누수로 골머리를 앓던 세입자가 제대로 된 수리를 요구하자, 집주인은 "같은 층 빈집에서 지내라"고 제안했다. 세입자가 이를 거절하고 계약 해지를 통보하자 집주인은 "방을 옮기거나 그냥 살라"고 답했다.

쟁점은

• 집주인이 대체 거주지를 제안한 것만으로 임대인의 수선의무를 다했다고 볼 수 있는지.

판단 기준은

• 임대인은 임대차 계약 존속 중 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 진다.
• 파손이나 장해가 사소하지 않아 계약 목적대로 사용할 수 없는 상태라면, 임대인은 수선의무를 부담한다는 것이 판례의 기조다.
• 세입자가 대체 거주지 제안을 거절했다면, 그 제안만으로 수선의무를 다했다는 주장은 법적으로 받아들여지기 힘들다는 설명이다.

결론은

• 누수로 정상적인 주거가 어려운 상태이고 임대인이 수선의무를 이행하지 않았다면, 세입자는 이를 이유로 계약 해지 의사를 표시할 수 있다는 설명이다.

놓치지 말아야 할 것

• 계약 해지가 가능한지는 누수 정도가 계약 목적을 달성할 수 없을 만큼 심각한지에 달려 있다.

② 3년간 말 안 한 세입자, 집주인 책임은 얼마나 줄어들까

세입자의 연락을 받고 방문한 집주인은 3년 전 보일러실에서 시작된 누수가 집 전체로 퍼진 것을 발견했다. 세입자는 그동안 이를 알리지 않고 있었다.

쟁점은

• 임대인의 수선의무가 있는 상황에서도, 세입자가 통지를 지체해 피해가 커졌다면 그 책임을 세입자에게 물을 수 있는지.

판단 기준은

• 원칙적으로 집 하자에 대한 수선 책임은 임대인에게 있다.
• 다만 임차인에게는 임차물 수리가 필요할 때 지체 없이 임대인에게 통지할 의무가 있어, 세입자가 3년간 누수를 알리지 않아 수리 범위가 커졌다면 세입자에게도 책임을 물을 수 있다는 것이 변호사들의 설명이다.
• 이 경우 임대인의 책임이 감경될 수 있다는 분석도 나왔다.

놓치지 말아야 할 것

• 세입자의 통지 지연 때문에 수리 비용이 늘었다는 점은 집주인이 입증해야 하는데, 누수는 설계 결함이나 노후화가 원인인 경우가 많아 그 입증이 쉽지 않다는 설명이다.

③ 윗집 누수로 젖은 옷값, '새 상품'으로 받을 수 있을까

윗집 보일러 고장으로 아랫집이 물벼락을 맞았다. 윗집은 피해 보상 자체는 인정했지만, 옷값을 새 상품 가격으로 계산하고 도배 후 청소비까지 포함하겠다는 아랫집 요구는 과하다고 봤다.

쟁점은

• 누수로 훼손된 물건의 배상액을 어느 기준으로 산정하고, 청소비 같은 부수 비용까지 청구할 수 있는지.

판단 기준은

• 세탁으로 원상회복이 가능하면 세탁 비용만 청구할 수 있고, 회복이 안 될 정도라면 물건값을 청구할 수 있다는 것이 변호사들의 공통된 설명이다.
• 다만 그 물건값은 새 상품 가격이 아니라 감가를 반영한 중고 시가로 산정된다는 설명이다.
• 청소 비용도 단순한 뒷정리가 아니라 누수 흔적을 복구하기 위한 것이라면 청구할 수 있다는 설명이다.

놓치지 말아야 할 것

• 배상 범위는 물건별로 원상회복 가능 여부와 그 비용 성격에 따라 달라진다.

④ 매입한 주택에 물이 새는데, 얼마나 보상받아야 할까?

매매계약서에 누수 없음으로 기재된 집에 이사한 지 5일 만에 비가 새는 것을 발견했다. 매도인은 1회 수리비 60만원 외에는 보상할 수 없다는 입장이었다.

쟁점은

• 계약서에 누수 없음으로 기재된 하자가 실제로는 존재했을 때, 매도인과 중개업자에게 어디까지 책임을 물을 수 있는지.

판단 기준은

• 계약서에 누수 하자가 없다고 기재됐고 중개업자가 이를 확인했다면 이는 중개사고에 해당해, 매도인과 중개업자를 공동피고로 손해배상을 청구할 수 있다는 설명이다.
• 누수없음이라고 확인설명서에 기재했다면 확인설명의무 위반에 해당한다는 설명이다.
• 매도인이 수리를 거부하면 계약해제 사유가 될 수 있다는 설명도 나왔다.

놓치지 말아야 할 것

• 장기간의 수리비 전부를 청구하기는 어렵고, 감정을 통해 입주에 문제없을 정도의 조치와 그에 맞는 수리비용을 산정해야 한다는 설명이다.