잔금일에 집주인 바뀌면 어떻게 해야할까…전세보증금 못 받는 사례 4가지

전세 계약이 끝나도 보증금을 곧바로 돌려받지 못하는 세입자들이 있다. '보증금을 못 받았다'는 상황은 같지만, 원인에 따라 대응 방법과 회수 가능성은 달랐다.

확정일자를 미처 받지 못했거나, 임대인이 파산하거나, 잔금일에 집주인이 바뀌거나, 잠깐 주소를 옮긴 사이 대항력을 잃는 상황까지. 제각각인 이유들을 살펴봤다.

① 확정일자와 전입신고 없이 전세 만기일이 지났다?

A씨는 2년 만기 전세 계약이 끝나도록 집주인이 새 임차인을 구하지 못해 보증금을 돌려받지 못했는데, 이사 온 뒤 확정일자와 전입신고를 하지 않은 상태였다.

쟁점은

• 대항력과 우선변제권이 없는 상태에서도 보증금을 반환받을 수 있는지.

판단 기준은

• 확정일자와 전입신고를 하지 못한 것은 변제 우선순위에 영향을 줄 뿐, 임대차 계약 자체에는 영향이 없다고 봤다.
• 변호사들은 지금이라도 전입신고와 확정일자를 받은 뒤 임차권등기명령을 신청하고, 임대인을 상대로 보증금반환 청구 소송을 진행해야 한다고 조언했다.

놓치지 말아야 할 것

• 대항력이 없으면 해당 주택에 우선변제권을 행사할 수 없어, 다른 채권자보다 먼저 배당받지는 못한다.

② 전세 임대인이 파산신청 했다면…임차인은 어떻게 해야할까?

A씨는 전세 계약을 한 건물의 임대인(법인)이 파산신청을 했는데, 전입신고와 확정일자는 미리 받아둔 상태였다.

쟁점은

• 임대인이 파산했을 때 대항력을 갖춘 임차인이 보증금을 돌려받을 방법이 있는지.

변호사들은

• 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 갖춘 임차인은 파산재단에 속하는 주택의 환가대금에서 다른 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있다고 봤다.
• 파산관재인이 경매를 신청하거나 임차인에게 임차 주택을 매수하도록 제의할 수 있고, 이 경우 경매 절차에서 우선변제를 받거나 적절한 가격에 주택을 매수할 수 있다고 설명했다.

놓치지 말아야 할 것

• 이러한 우선변제는 전입신고와 확정일자를 갖춰 대항력이 인정되는 경우에 한해 적용됐다.

③ 전세 잔금일에 바뀐 집주인?

A씨는 잔금을 치르고 이사한 다음 날 등기부등본을 확인하다 이사 당일 집주인이 바뀐 사실을 알게 됐고, 새 집주인과는 연락이 닿지 않았다.

쟁점은

• 잔금일에 소유자가 바뀐 경우, 임차인이 새 임대인 지위 승계를 거부하고 전 집주인에게 보증금 반환을 청구할 수 있는지.

법원은

• 대법원 판례에 따르면, 임차인이 주택 양도 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 임대인 지위 승계의 구속에서 벗어날 수 있고, 이 경우 양도인의 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다.

변호사들은

• 상당한 기간은 정해져 있지 않지만 실무상 통상 2~4주 정도이며, 전세 사기가 의심되는 경우라면 집주인이 바뀐 사실을 안 즉시 이의를 제기하는 편이 안전하다고 설명했다.

놓치지 말아야 할 것

• 새 집주인에게 보증금 반환을 요구하면 임대인 지위 변경을 수용한 것으로 해석될 수 있다.

④ 주소 옮긴 사이 경매 넘어간 전셋집, 내 보증금은?

A씨는 지방 발령으로 회사 사택에 전입신고를 한 사이 기존 전셋집이 경매에 넘어갔고, 이 경매에서 보증금을 한 푼도 배당받지 못했다.

쟁점은

• 대항력을 잃은 상태에서 경매가 진행됐다면, 보증금을 회수할 방법이 남아있는지.

판단 기준은

• 확정일자·전입신고·점유 등의 요건이 유지돼야 대항력이 인정되는데, A씨는 사택으로 전입신고를 하면서 대항력을 상실해 경매 배당에서 제외됐다고 봤다.
• 대항력을 상실해 배당받지 못했더라도 보증금 반환 채권 자체는 소멸하지 않아, 경매 당시 임대인을 상대로 보증금 반환 청구 소송을 제기할 수 있다고 설명했다.

놓치지 말아야 할 것

• 소송에서 승소하더라도 임대인에게 다른 재산이 없으면 실제로 돈을 회수하기 어려운 경우가 있다.