전세 임대인(법인)이 파산신청…임차인은 앞으로 어떻게 되지?

A씨가 전세 계약을 한 건물의 임대인(법인)이 파산신청을 했다.

계약 만기일을 6개월 남겨두고 있는 A씨. 전입신고를 하고 확정일자를 받아두었긴 했지만, 만약 파산선고가 되면 전세보증금을 돌려받지 못하는 것은 아닌지 걱정이다.

현재 이 건물의 시세가 많이 낮아져서 전세가와 매매가가 거의 같은데, 보증금으로 이 집을 매수할 수는 없을까? 향후 경매가 진행되고 낙찰자가 나오면 A씨는 그냥 집을 나가야 하나? 궁금한 것들을 변호사에게 물어보았다.

변호사들은 임대인이 파산했을 때 임차인은 파산관재인의 절차 진행에 따라 임차 주택에 대한 우선변제권을 행사해 보증금을 반환받을 수 있다고 말한다.

법무법인 참 신정현 변호사는 “거의 경매가 확실한 것으로 보이는데, 만약 경매가 개시되면 보증금 가액이나 시가로 입찰해 낙찰받거나 아니면 경매 종료 후 보증금을 돌려받을 수 있을 것”으로 내다봤다.

서초 법률사무소 김상훈 변호사는 “임대인이 파산신청을 해 파산선고가 내려지면, 임차인은 임대인을 상대로 보증금 반환 판결을 받아 임차 주택에 강제 경매신청함으로써 보증금을 우선 변제받을 수 있다”고 말했다.

그는 “또한 파산선고 때 파산관재인이 선임되는데, 파산관재인은 일반적으로 형식적 경매 신청을 하거나 임차인에게 임차 주택을 매수할 것을 제의한다”며 “A씨는 이 경매 절차에서 우선변제를 받거나 적절한 가격에 파산관재인으로부터 임차 주택을 매수할 수 있다”고 덧붙였다.

변호사들은 A씨가 임차 주택에 전입신고를 하고 확정일자를 받아두었기에 대항력을 갖는다고 말한다.

대항력이란 매매 증여 교환 등의 사유로 임대목적물의 소유권이 변경될 때 임대차의 효력이 새로운 주인에게 승계되는 것이다. 임대인 바뀌어도 임차인이 계속 거주하고, 또 보증금을 돌려받을 수 있음을 뜻한다.

김 변호사는 “전입신고와 확정일자를 받은 임차인은 파산재단에 속하는 주택의 환가대금에서 다른 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있다”고 했다.

이어 “대항력을 갖춘 임차인은 임대차 기간 중 집이 매매나 상속 등으로 소유자가 바뀌어도 원래의 임대차 기간이 끝날 때까지 계속 거주할 수 있을 뿐만 아니라, 임대차 계약이 끝나더라도 보증금을 반환받을 때까지 계속 거주할 수 있다”고 설명했다.