잠깐 주소 옮긴 사이 경매 넘어간 전셋집, 그럼 보증금은?

갑작스러운 지방 발령으로 잠시 전셋집을 떠나게 된 A씨. 회사에서 마련해준 사택으로 전입신고도 마쳤다. 6개월 뒤면 다시 본래 근무지로 돌아갈 예정이라 기존 전세 계약은 그대로 유지하기로 했다.

그런데 황당한 일이 벌어졌다. A씨가 주소를 옮긴 그사이에 기존 전셋집이 경매로 넘어간 것이다. 설상가상 사택으로 주민등록지를 옮긴 탓에, 해당 경매에서 A씨는 보증금을 한 푼도 돌려받지 못했다.

아무것도 모른 채 큰 재산을 잃게 된 A씨는 억울하다. 이대로 포기해야 할까. 그가 변호사에게 도움을 구했다.

사연을 접한 변호사들은 A씨가 경매 과정에서 전세 보증금을 돌려받지 않은 이유부터 짚었다. 하늘북소리 법률사무소의 천찬희 변호사는 "전셋집이 경매로 넘어가면 대항력을 유지한 채 배당을 요구해야 한다"며 "A씨의 경우, 그렇지 못했던 것으로 보인다"고 했다.

대항력(對抗力)이란 세입자가 임대차 계약상 권리를 당사자 혹은 이해관계자 등 제3자에게 주장할 수 있는 권리를 말한다. 대항력이 있는 세입자는 매매나 경매 등의 사유로 주택 소유자가 바뀌어도, 임차 기간을 보장받거나 보증금을 돌려받을 수 있다.

그런데 이러한 대항력은 저절로 생기지 않는다. ①확정일자 ②전입신고 ③점유 등의 조건이 필요한데, A씨의 경우 사택으로 전입신고 등을 하면서 대항력이 상실된 상황이었다.

이에 대해 변호사들은 "A씨에게 남은 구제 방법은 경매 당시 임대인을 상대로 전세보증금 반환 청구 소송을 하는 것"이라고 설명했다.

법무법인 제민의 하경남 변호사는 "대항력을 상실해 경매에서 배당받지 못했어도, 보증금 반환 채권은 여전히 남아 있다"며 "경매 당시 임대인을 상대로 보증금 반환 청구 소송을 진행하면 된다"고 했다. 천찬희 변호사도 비슷한 의견이었다. "소송을 거쳐 승소 확정판결을 받으면, 임대인의 다른 재산에 경매를 신청해 보증금만큼 배당받을 수 있다"고 말했다.

다만 소송을 하더라도, 임대인에게 다른 재산이 없다면 실제로 돈을 받아낼 방법이 없기 때문에 대비책이 필요하다. 법률사무소 유(唯)의 박성현 변호사는 "보증금 반환 청구 채권에 대한 판결을 받은 뒤에도 재산 명시 신청 등을 통해 임대인의 재산 유무를 알아보는 게 좋다"며 "채무불이행자 명부 등재 신청으로 압박할 필요도 있다"고 조언했다.

민사집행법 제70조 제1항에 규정된 채무불이행자 명부는 쉽게 말해 돈을 갚아야 할 사람이 돈을 갚지 않았을 경우 '불성실한 채무자'로 명부에 등재할 수 있는 제도다. 채무불이행자가 되면 신규대출이나 카드사용, 계좌 이용 등이 제한된다.