돈 없어 전세금 못 준다?…이사 준비할 때 알아야 할 보증금 못 받는 경우 4가지
돈 없어 전세금 못 준다?…이사 준비할 때 알아야 할 보증금 못 받는 경우 4가지
2026. 08. 21 14:52 작성
소유권 변경·법인 파산·중개사 책임까지 얽힌 보증금 분쟁
본문의 이해를 돕기 위해 생성형 AI로 만든 이미지
전세 계약이 끝나면 보증금을 돌려받는 게 당연해 보이지만, 그 돈이 제때 돌아오지 않는 경우는 생각보다 다양하다.
집주인이 돈이 없다고 버티는 경우도 있지만, 계약 도중 소유자가 바뀌거나 임대인이 파산하거나, 중개 과정에서의 설명 부족이 문제가 되기도 한다.
세입자가 보증금을 지키지 못하게 되는 상황에는 무엇이 있을까?
집주인 B씨의 요청으로 이사 날짜를 앞당겨 새 집 계약까지 마친 A씨는, B씨가 갑자기 "당장 전세금을 돌려주기 어렵다"며 계약 만기까지 더 살라고 통보하면서 새 계약이 흔들리는 상황에 놓였다.
쟁점은
- 집주인의 퇴거 요청에 세입자가 동의한 뒤에도, 집주인이 "계약서대로 살라"고 말을 바꾸면 세입자가 이를 따라야 하는지.
판단 기준은
- 집주인의 "나가달라"는 요구에 세입자가 동의한 시점에 임대차 계약이 이미 종료된 것으로 본다는 설명이다.
- 계약이 끝난 이상 집주인이 "남은 기간 더 살라"고 요구할 근거는 없고, 세입자는 보증금 반환청구 소송과 함께 새 계약 파기로 인한 손해배상도 물을 수 있다는 판단이다.
놓치지 말아야 할 것
- 가압류는 집주인이 소유권을 행사하는 것 자체를 막지는 못하지만, 대출과 새 세입자 구하기를 어렵게 만들어 압박 수단이 된다는 설명이다.
확정일자와 전입신고까지 마친 A씨는 근저당권도 없는 걸 확인하고 계약했지만, 하필 전입신고를 한 바로 그날 집주인이 바뀌면서 집이 경매에 넘어갔다.
쟁점은
- 대항력이 전입신고 '다음 날'부터 생긴다는 점을 이용해, 신고 당일 집주인을 바꿔버리는 수법에 세입자가 대응할 방법이 있는지.
변호사들은
- 임대차보호법상 대항력은 전입신고 다음 날 발생하기 때문에, 신고 당일 소유자가 바뀌면 새 집주인에게 대항력을 주장할 수 없다는 점을 짚었다.
- 대항력이 없는 상태에서는 경매가 진행돼도 배당 등을 받을 권리가 없다고 봤다.
놓치지 말아야 할 것
- 새 집주인은 신원 확인이 어려운 반면, 이전 집주인은 통상 매매대금 대신 보증금을 가지고 있을 가능성이 높아 대응의 우선 대상으로 지목됐다.
전세 아파트의 임대인(법인)이 계약 만료 5개월을 앞두고 파산을 신청하면서, 전입신고와 확정일자로 대항력을 갖춘 A씨는 보증금을 돌려받을 방법을 찾아야 했다.
핵심은
- 임대인 법인이 파산하면, 대항력을 갖춘 세입자가 보증금을 우선 변제받거나 계속 거주할 수 있는지.
관건은
- 전입신고와 확정일자로 대항력을 갖췄는지 여부다. 이를 갖춘 임차인은 파산재단으로 넘어간 아파트의 환가대금에서 다른 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있다는 설명이다.
- 대항력이 있으면 소유자가 바뀌어도 임대인 지위가 그대로 승계돼 계약대로 거주할 수 있고, 경매에서 우선변제를 받거나 파산관재인으로부터 주택을 매수하는 방법도 거론됐다.
놓치지 말아야 할 것
- 세입자가 스스로 경매를 신청하기는 어렵고, 다른 저당권자나 전세권자가 경매를 신청할 때 그 절차 안에서 별도로 배당받는 방식이라는 한계가 있다.
선순위 임차인 보증금이 약 29억원, 근저당권이 약 22억원 설정된 건물에 보증금 1억원을 내고 입주한 A씨는, 건물이 경매로 넘어가며 보증금을 한 푼도 돌려받지 못했다.
쟁점은
- 선순위 임차인 보증금 등 위험 요소를 제대로 알리지 않은 공인중개사에게 세입자가 손해배상을 청구할 수 있는지.
법원은
- 중개대상물 확인·설명서에 선순위 임차인 보증금이나 소액임차인 발생 가능성을 전혀 기재하지 않은 것은 공인중개사의 선관주의의무 위반이라고 봤다.
- 이를 알았다면 A씨가 계약하지 않았을 개연성이 충분하다고 판단했다.
결론은
- 법원은 공인중개사에게 4000만원, 즉 보증금의 40%를 배상하라고 판결했다.
놓치지 말아야 할 것
- 세입자도 건물의 시세나 권리관계를 소홀히 알아본 책임이 있다고 봐, 공인중개사의 배상 책임은 100%가 아닌 40%로 제한됐다.