전세 임대인(법인)이 파산신청 했는데, 파산선고되면 내 보증금은?

A씨가 전세 살고 있는 아파트의 임대인(법인)이 계약 만료 5개월을 앞둔 시점에서 파산신청을 했다. A씨로서는 전세금을 제대로 돌려받을 수 있을지가 가장 걱정이다. 전입신고하고 확정일자를 받아 놓아 대항력은 갖춘 상태다.

A씨는 현재 아파트 매매가가 많이 낮아져 전세가와 비슷해졌는데, 보증금으로 이 집을 살 수 있을지 변호사에게 물었다. 또 이 아파트에 대한 경매가 진행돼 낙찰자가 나오면, A씨는 그냥 집을 비워줘야 하는지도 알고 싶다고 했다.

변호사들은 A씨가 전입신고와 확정일자를 통해 대항력을 갖추고 있기에, 아파트가 파산재단에 넘어간다 해도 임차인의 권리를 보호받을 수 있다고 말한다.

서초 법률사무소 김상훈 변호사는 “전입신고와 확정일자까지 받은 임차인은 파산재단으로 넘어간 아파트의 환가대금에서 다른 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있다”고 말했다.

그는 또 “임대인이 파산신청을 해 파산선고가 내려진다면 임차인은 임대인에 대해 보증금 반환 판결을 받고, 임차 주택에 관해 강제경매신청을 해 보증금을 우선 변제받을 수 있다”고 부연했다.

변호사들은 또 A씨가 해당 아파트 경매에 입찰해 낙찰받거나, 파산관재인으로부터 적절한 가격에 매입할 수도 있다고 말한다.

법무법인 참 신정현 변호사는 “만약 경매가 개시되고 해당 부동산에 대한 직접적 세금 미납이 없다면, A씨가 보증금 가액이나 시가로 입찰해 낙찰받거나 더 높은 입찰자가 있다면 돈으로 받을 수 있을 것”이라고 말했다

김상훈 변호사는 “대부분 파산선고 시 선임된 파산관재인은 경매 신청을 하거나 임차인에게 임차 주택을 매수할 것을 제의한다”며 “따라서 A씨는 경매 절차에서 우선변제를 받거나, 적절한 가격에 파산관재인으로부터 임차 주택을 매수할 수 있다”고 했다.

변호사들은 임대인이 파산선고를 받는다고 해서 A씨가 그 아파트에서 쫒겨 나는 일은 없다고 말한다.

법무법인 로앤케이 김태운 변호사는 “집주인이 파산선고를 받더라도 대항력이 있는 임차인은 임대차 관계의 존속을 3자(낙찰인)에게 주장할 수 있다”고 말했다.

김상훈 변호사는 “대항력을 갖추면 임대차 기간에 집이 매매돼 소유자가 바뀌더라도 임대인의 지위가 새로운 소유자에게 그대로 승계되어 원래의 계약대로 계속 거주할 수 있고, 임대차 계약이 끝나더라도 보증금을 반환받을 때까지 계속 거주할 수 있다”고 설명했다.

“그러나 세입자는 자신이 먼저 경매 신청하는 게 어렵고, 다른 저당권자나 전세권자가 경매를 신청할 때 그 절차를 통해 별도 배당을 받을 수 있는 한계가 있다”고 그는 덧붙였다.