'깡통전세'로 보증금 1억 못 돌려받은 세입자…법원 "공인중개사가 4000만원 배상"

소위 '깡통전세'로 불리는 매물을 중개한 공인중개사에게 "위험을 제대로 알리지 않았다면, 세입자에게 손해배상을 해야 한다"는 법원 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사87단독 반정우 부장판사는 세입자 A씨가 공인중개사와 서울보증보험을 상대로 낸 손해배상청구 소송에서 원고(A씨) 일부 승소 판결했다고 6일 밝혔다.

재판 결과에 따르면, A씨는 지난 2015년 8월 서울 구로구의 한 건물에 있는 방을 보증금 1억원을 내고 2년간 빌렸다. 당시 해당 건물에는 약 70개의 방이 있었고, 이들 세입자의 총보증금은 약 29억에 달했다. 모두 A씨보다 먼저 확정일자를 받은 선순위 세입자들이었다.

또한, 근저당권 역시 약 22억원가량 설정되어 있었다. 이후 지난 2018년 건물이 경매로 넘어갔고, 매각대금으로 약 49억을 받았지만 모두 근저당권자와 선순위 임차인들에게 나눠졌다. 이에 A씨는 보증금을 한 푼도 돌려받지 못했다.

결국 보증금을 돌려받지 못한 A씨는 공인중개사 등을 상대로 소송을 제기했다. "중개사가 임대차 계약을 중개하며 이런 위험성을 알리지 않았다"는 취지였다.

재판 과정에서 중개사 측은 "건물주가 관련 자료를 제공하지 않아 실상을 정확히 알기 어려웠다"고 주장했지만, 받아들여지지 않았다. 1심 법원은 A씨 측의 손을 들어줬다. 1심 재판부는 "공인중개사가 성실하게 중개해야 할 의무를 위반했다"고 판시했다.

이른바 '선관주의의무'를 위반했다는 취지다. 선관주의의무란 '선량한 관리자의 주의 의무'를 뜻한다. 우리 대법원은 "임대차계약에 있어 중개업자는 선량한 관리자의 주의로써 중개업무를 처리해야 할 의무가 있다"고 판시한 바 있다(91다36239). 이를 어길 경우 공인중개사는 손해를 배상해야 할 책임이 있다.

재판부는 "중개대상물 확인·설명서에 원고(A씨)보다 선순위 임차인의 보증금이나 소액임차인 발생 가능성에 관해 전혀 기재하지 않은 이상 중개사가 A씨에게 그릇된 정보를 전달한 것"이라고 판시했다. 이어 "(이를 알았다면) A씨가 계약하지 않았을 개연성이 충분하다고 지적했다.

다만, 공인중개사의 배상 책임은 40%로 제한했다. A씨도 건물의 시세나 권리관계 등을 소홀히 알아본 책임이 있다는 이유에서였다. 양측이 항소하지 않으면서 현재 이 판결은 확정됐다.

A씨를 대리한 김가람 변호사(법무법인 굿플랜)는 로톡뉴스와 통화에서 소회를 밝혔다. 김 변호사는 "선순위 임차인의 보증금 등에 대해 설명하지 않은 공인중개사의 법적 책임이 폭넓게 인정됐다는 점에서 의의가 있다고 생각한다"고 밝혔다. 하지만 "공인중개사의 배상 책임이 40%만 인정된 것은 아쉬운 부분"이라며 "비슷한 여러 사건에서 건물의 권리관계 등을 소홀히 알아본 임차인의 책임도 인정되고 있으니, 임대차 계약을 맺을 때 이를 면밀히 확인할 필요가 있어 보인다"고 강조했다.