계약서상 계약금 5000만원, 실제로 받은 돈 100만원…계약 파기 시 해약금 기준은

A씨는 아파트를 팔기 위해 B씨와 매매 계약을 맺었다. 계약서상 두 사람이 서로 합의한 계약금은 5000만원. B씨는 "일단 100만원을 주고, 내일 오전에 바로 나머지 계약금 4900만원을 입금하겠다"며 "다른 사람에겐 집을 팔지 말라"고 신신당부까지 했다.

그러나 다음 날 약속한 시간이 되도록 B씨는 계약금을 보내지 않았다. B씨는 부동산을 통해 "매매 계약을 포기하겠다"고 전해왔다. 그러면서 "이미 지급한 일부 계약금 100만원을 해약금으로 내겠다"고 주장했다.

하지만 A씨 생각은 조금 달랐다. 도장까지 찍은 계약서상 계약금은 5000만원. 그렇다면, 해약금은 5000만원이 되어야 하는 게 아닌가 싶다. 이런 상황에선 두 사람 중 누구의 주장이 맞는 걸까? 변호사들에게 답을 구해봤다.

사연을 검토한 변호사들은 A씨 손을 들어줬다. 매수인 B씨 주장과 달리, 이 사건 해약금은 100만원이 아닌 5000만원으로 봐야 한다는 지적이었다. 이는 민법 제565조에 근거한다. 해당 조항은 당사자 간 별도의 약정이 없다면 매수인의 경우 계약금을 포기하면 계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있다.

이에 법률사무소 태희의 김경태 변호사는 "매수인 B씨는 이미 정식 계약이 체결된 상태에서 계약금 전액을 지급하지 않은 채 일방적으로 해제 통보를 한 상황"이라며 "A씨는 약정된 계약금(5000만원)을 손해배상액으로 받을 수 있다"고 설명했다.

법무법인 선린 강남 분사무소의 주명호 변호사도 "법원에서 일정 수준으로 감액이 이뤄질 수는 있지만, 원칙적으론 B씨가 계약금 5000만원을 모두 해약금으로 내야 한다"고 봤다. 주 변호사는 "계약금이 일부 지급된 상태에서는 '그 금액'을 해약금으로 지급하고 스스로 계약을 해제할 수 없다는 게 법원의 판단"이라고 부연했다.

실제로 지난 2015년 대법원은 "계약금 일부만 지급된 경우, 매매 계약을 해제할 때 해약금의 기준이 되는 금액은 '교부한 계약금'이 아닌 '약정 계약금'으로 보는 것이 타당하다"고 판시한 바 있다(2014다231378).

만약 이미 지급한 계약금만으로 매매 계약을 해제할 수 있게 되면, 그 금액이 소액일 경우 사실상 계약 구속력을 약화하는 결과를 가져온다는 것이 우리 대법원의 판단이다.