40억 아파트 상속, '30억 배우자 공제'의 함정

갑작스레 돌아가신 할아버지께서 남기신 40억 원 아파트. 10년 넘게 함께 살았던 기억에 세금 감면을 기대했지만, 법의 문턱은 생각보다 높았다.

전문가들은 '동거주택 상속공제'는 사실상 불가능하며, 유일한 희망인 '배우자 상속공제' 역시 자동으로 30억 원이 적용되는 것이 아니라고 경고한다. 고가 주택 상속 시 반드시 알아야 할 세금의 진실과 절세 전략을 법률 전문가들의 자문을 통해 낱낱이 파헤쳤다.

10년 넘게 살아도 공제는 '0원'?…'사망일 소급'의 벽

최근 할아버지의 부고를 맞은 A씨 가족은 슬픔도 잠시, 40억 원에 달하는 아파트 상속세 문제로 깊은 시름에 빠졌다. 1986년 할아버지가 구입한 이 아파트에서 2000년까지 14년간 함께 살았던 추억이 있기에, '동거주택 상속공제'를 통해 세금을 아낄 수 있을 것이라 막연히 기대했다. 하지만 돌아온 변호사들의 답변은 한결같이 '불가능'이었다.

문제는 상속세법의 엄격한 요건 때문이었다. 법은 과거의 동거 기간이 아니라 '사망일'을 기준으로 거꾸로 10년을 계산하기 때문이다.

새올법률사무소 강원모 변호사는 “말씀하신 공제는 ​동거주택 상속공제​인데, ​사망일로부터 소급 10년 이상 ‘계속’ 같은 집에서 피상속인과 동거​하고(예외사유 제한적), ​상속개시일에도 그 집에 동거​한 경우 등이 필요합니다. 따라서 2000년에 할아버지께서 전출하셨다면 원칙적으로 해당되기 어렵습니다.”라고 설명했다.

홍현필 변호사 역시 “할아버지께서 2000년에 이미 타 지역으로 이주하셨다면 사망 시점까지의 계속된 동거 요건을 충족하지 못한 것으로 간주됩니다. 따라서 과거에 10년 이상 함께 거주한 이력이 있다 하더라도 현재 시점에서는 6억원 한도의 동거주택 공제를 적용받기 어렵습니다.”라고 못 박았다. 2000년에 이미 이사를 한 할아버지의 상황은 이 요건을 충족시킬 수 없었던 것이다.

믿었던 '30억 공제', 자동 적용 아니다

동거주택 공제가 무산된 상황에서 A씨 가족의 유일한 희망은 '배우자 상속공제'였다. 할머니가 단독으로 상속받으면 최대 30억 원까지 공제된다는 말에 한숨 돌렸지만, 이 역시 간단한 문제가 아니었다. 전문가들은 '최대 30억'이라는 문구의 함정을 경고했다.

강원모 변호사는 “​'최대 30억'은 자동이 아니라 한도​입니다. 보통 ​배우자 실제 상속분 범위 내​에서, ​법정상속분(자녀 2명이면 대체로 3/7) 기준으로 계산한 한도​가 먼저 걸립니다(자녀가 상속포기해도 법정상속분 계산은 포기 없었다고 가정).”라고 핵심을 짚었다.

즉, 할머니가 40억 아파트 전체를 상속받더라도, 자녀 2명이 있는 경우의 법정상속분(약 42.8%) 한도에 걸려 30억 원을 온전히 공제받지 못할 수도 있다는 의미다. 다만, 최소 5억 원의 공제는 보장된다.

절차와 기한 준수도 매우 중요하다. 와이에이치 법률사무소 김영호 변호사는 “배우자 상속재산분할기한(상속세 신고기한 다음날부터 9개월) 내에 할머니 명의로 등기이전을 완료해야 공제를 받을 수 있습니다.”라고 강조했다.

이 기한을 놓치면 공제 혜택 자체가 날아갈 수 있다. 또한 전문가들은 당장의 세금을 줄이기 위해 할머니에게 상속을 집중하더라도, 향후 할머니 사망 시 자녀들이 부담해야 할 '2차 상속세'까지 고려한 종합적인 지분 설계가 필수적이라고 조언했다.

빚도 재산?…대출금은 빼고 세금 낸다

A씨 가족의 또 다른 고민거리는 아파트에 남은 담보대출이었다. 세금이 대출금을 포함한 40억 원 전체에 부과되는지, 아니면 대출금을 뺀 순자산에만 부과되는지 여부가 불분명했기 때문이다.

이 문제에 대해 변호사들은 명쾌한 답을 내놨다. 상속세는 고인의 자산뿐만 아니라 채무까지 함께 물려받는 것을 전제로 계산된다. 법무법인 심의 심규덕 변호사는 “상속개시일 현재 남아있는 담보대출 잔액은 상속재산가액에서 공제되어 순재산 기준으로 과세됩니다. 은행의 채무확인서 등으로 입증이 필요합니다.”라고 밝혔다.

법무법인(유한) 강남 이진수 변호사 역시 “아파트 담보대출이 할아버지의 채무라면 상속개시일 현재 남은 잔액은 상속재산에서 공제되어, 시가 전체가 아니라 대출을 차감한 순재산을 기준으로 상속세가 과세됩니다.”라고 확인했다.

따라서 A씨 가족은 은행에서 대출 잔액 증명서를 발급받아 제출하면, 아파트 시가에서 대출금을 뺀 금액에 대해서만 세금을 납부하게 된다.