전세 1년 남기고 사망한 세입자…바로 계약 종료하고 보증금 돌려줘야 할까?

최근 A씨는 자신의 아파트에 살던 세입자가 사망했다는 소식을 들었다. 이를 알린 세입자의 자녀 B씨는 아직 1년이 남은 임대차 계약을 종료하고 전세보증금을 돌려달라고 했다.

A씨는 B씨의 사정을 충분히 이해하면서도 한편으론 그대로 임대차 계약을 종료해도 법적인 문제가 없을지 의문이 들었다. 이에 A씨는 B씨에게 관련 절차를 정확히 알아보겠다고 답했다.

그랬더니 B씨는 A씨를 상대로 '전세금 반환 청구 소송'을 하겠다며 격한 반응을 보였다. A씨는 어떻게 처리해야 할지 난감하다. 변호사를 찾아 그 해결책을 알아봤다.

우리 민법은 "임대차 기간의 정함이 있는 경우엔 그 기간의 만료로 종료된다"고 정하고 있다. 중도 해지할 수 있는 경우는 △계약 기간을 정하지 않은 경우 △임대인(집주인)의 지위가 양도된 경우 △중도 해지에 관한 특약(약정해지권)을 설정한 경우 등이다.

이에 따르면 '집을 빌린 사람(임차인)의 죽음'은 계약 해지 사유에 포함되지 않는다. 임대인이 상속인의 보증금 반환 요구를 들어줄 의무가 없다는 의미다.

'변호사 지세훈 법률사무소'의 지세훈 변호사는 "임차인 사망으로 임대차계약이 자동으로 종료되는 것은 아니며 임차인의 상속인이 일방적인 해지권을 행사할 수도 있는 것도 아니다"라고 했다.

법률사무소 HY의 황미옥 변호사도 "임차인이 사망한 경우, 임대인은 전세보증금을 계약 기간 만료일에 상속인에게 반환하고 집을 돌려받는 게 원칙"이라고 했다.

오히려 법률사무소 메이트의 유혜진 변호사는 "임차인이 사망했을 때 상속인이 상속을 포기하거나 한정 승인하지 않는 이상, 포괄승계(권리와 의무가 모두 승계)가 이뤄진다”고 했다. 다시 말해 임차인의 상속인이 임대차 계약을 승계해야 한다는 의미다.

주택임대차보호법은 집을 빌린 사람이 사망했을 때 상속인이 해당 집에서 함께 생활하고 있지 않았다면, 함께 살면서 사실상 혼인 관계에 있는 사람과 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다고 정해놨다(제9조 제2항).

또한 동법 제3항에선 임차인 사망 후 1개월 이내에 임대인에게 승계하지 않겠다는 표시를 하면 승계하지 않을 수 있다고 정하고 있다. 하지만 이 경우 상속인 B씨는 전세 보증금을 돌려받을 권리까지 포기해야 한다. 따라서 전세 계약을 승계한 뒤, 계약이 만료됐을 때 전세보증금을 받을 수 있다.

다만 황미옥 변호사는 "임대인과 임차인의 상속인이 임대차계약을 종료하기로 '합의'한다면 일찍 보증금을 반환해야 한다"고 했다.

이런 경우 상속인에게 직접 전세보증금을 건네주기 보다, 공탁을 통해 보증금반환 의무를 이행하는 게 좋다. IBS법률사무소의 김정한 변호사는 "A씨가 사망한 세입자의 상속 관계를 명확히 알 수 없기 때문에 보증금을 공탁해 추후 불필요한 분쟁을 예방하는 것이 필요하다"고 조언했다.