원룸이 경매로 넘어갔다…원룸 보증금 지켜야 할 때 알아야 할 3가지 사례

원룸 세입자는 계약서에 도장을 찍는 순간부터 이사 나가는 순간까지 보증금을 지켜야 한다.

집주인이 바뀌거나, 이웃이 문제거나, 집이 경매로 넘어가는 등 상황은 제각각이지만 그때마다 세입자가 기댈 수 있는 법적 장치는 따로 있다.

문제는 그 장치를 발동시키는 조건이 사소해 보이는 지점에서 갈린다는 것인데, 그 지점들이 어떠한 순간들인지 살펴봤다.

① 등기부등본상 주소와 다르게 전입 신고했다면?

전세 계약 중 집주인이 바뀌었는데, 새 집주인이 "등기부등본 주소와 전입신고 주소가 다르다"며 기존 계약이 무효라고 주장했다. 등기부상 주소는 '1동 101호'인데 세입자의 전입신고는 '101동 101호'로 돼 있었던 탓이다.

쟁점은

• 등기부등본과 다른 주소로 전입신고를 한 세입자도 대항력을 갖춘 임차인으로 인정받을 수 있는지.

변호사들은

• 원칙적으로 대항력을 얻으려면 등기부상 주소와 일치하는 주소로 전입신고를 해야 한다고 봤다.
• 실제로 등기부등본과 다르게 전입신고를 한 경우 대항력을 부정한 1996년 대법원 판례도 있다고 설명했다.
• 다만 전입신고한 주소에 오인 가능한 다른 건물이 없다면, 사회통념상 그 집으로 인식할 수 있어 예외적으로 대항력을 인정할 수 있다고 봤다.

결론은

• 해당 건물 자체가 '101동'으로만 표기돼 왔고 오인할 다른 건물이 없어, 새 집주인이 종전 계약관계를 부정하기는 어려울 것으로 판단했다.

놓치지 말아야 할 것

• 형식적인 동·호수 오기가 있어도 실질이 같은 집이라면 실질이 우선되지만, 이는 예외적 인정이지 원칙이 아니다.

② 옆 방 사는 사람이 '성범죄자'라면 보증금 지키고 계약해지 될까?

입주 6개월이 채 안 된 세입자가 '성범죄자 알림e'에서 옆집 거주자를 확인했다. CCTV도 경비도 부실한 건물이라 계약을 해지하고 방을 빼기로 결심했다.

쟁점은

• 인근에 성범죄자가 거주한다는 사실과 방범 시설 미비를 이유로 임대차 계약을 중도 해지할 수 있는지.

변호사들은

• 집주인이 그 사실을 알고 있었더라도 세입자에게 알려야 할 고지 의무는 없다고 봤다.
• 원룸 임대차에서 집주인이 알려야 할 사항은 원룸 현황과 저당권 설정 여부 등이며, 인근 성범죄자 거주 정보는 이에 해당하지 않는다고 설명했다.

결론은

• 변호사들은 계약 해지는 어려울 것으로 판단했다.

놓치지 말아야 할 것

• 계약기간을 정하지 않았거나 집주인 지위 양도, 중도해지 특약, 집주인의 일방적 공사, 심한 훼손 등 법에 정해진 사유가 있을 때만 중도 해지가 가능하다.

③ 경매 넘어간 원룸, 내 보증금 돌려받으려면?

원룸이 경매로 넘어갔는데 세입자는 전입신고와 확정일자를 받아두지 않았다. 집주인은 보증금 반환이 아예 불가능하다고 통지했다.

쟁점은

• 전입신고·확정일자를 갖추지 못한 세입자가 경매 상황에서 보증금을 지킬 방법이 있는지, 최우선 변제권은 누구에게 얼마나 적용되는지.

판단 기준은

• 최우선 변제권을 받으려면 경매개시 전 실제 거주와 전입신고로 대항력을 갖추고, 배당 요구 후에도 그 대항력을 끝까지 유지해야 한다고 봤다.
• 최우선 변제 금액과 소액임차인 기준은 현재 시점이 아니라 집주인이 담보 대출을 받은 시점의 기준으로 정해진다고 설명했다.
• 다가구주택은 세입자 수가 많으면 우선변제금 총액이 낙찰가의 절반을 넘지 못해, 개별 세입자가 받는 금액이 크게 줄어들 수 있다고 봤다.

놓치지 말아야 할 것

• 전입신고를 놓쳤더라도 집주인은 경매와 별개로 보증금 반환 의무를 지므로, 경매가 유찰·취소될 가능성을 고려해 뒤늦게라도 전입신고를 하는 편이 낫다고 조언했다.