등기부등본상 주소와 다르게 전입 신고했다면? '대항력' 잃게 될까

1년 전 한 원룸 빌라에 전세 계약을 맺고 들어온 A씨. 그런데 중간에 집주인이 바뀌었다. 세입자들의 계약은 승계된다길래 별문제 없을 거라 생각했는데, 새로운 집주인 B씨는 A씨에게 "전세 계약은 하지 않겠다"면서 "월세를 내라"고 했다. A씨는 이전 집주인과 맺은 계약을 근거로 이를 거부했다.

그러자 새 집주인은 몇 달 뒤 A씨를 상대로 소송을 했다. 기존의 계약은 무효이며, B씨는 자신이 그 계약을 승계하지 않아도 된다고 주장했다. 또한 A씨가 무단으로 B씨의 집을 점거하고 있다고 했다. 이런 황당한 주장의 근거는 등기부등본상 주소와 A씨가 전입신고를 한 주소가 다르다는 것이었다.

A씨가 살고 있는 집의 등기부등본상 주소는 1동 101호인데, 전입신고는 101동 101호로 돼 있다. 이를 새 집주인 B씨가 걸고넘어진 것이다. 하지만 A씨는 억울하다. 해당 건물에는 1동이라는 표기 대신 101동으로 표기되어 있다. 공과금이나 고지서도 모두 101동으로 표기되어 온다. 동네에 101동으로 표기하는 곳은 A씨 집 건물밖에 없다.

이런 데도 새 집주인 B씨의 말대로 A씨의 전세계약은 무효이며 A씨가 B씨의 집을 무단점거를 하고 있는 걸까.

사안을 살펴본 변호사들은 A씨가 대항력을 갖춘 임차인(세입자)인지가 중요하다고 했다. 대항력(對抗力)은 임차인이 임대차계약상의 권리를 제3자에 대해 주장할 수 있는 힘이다. 대항력을 갖춘 임차인은, 주택의 소유자가 변경되는 경우에도 종전 임대차계약 관계를 유지하면서 그대로 살 수 있고, 임대차계약을 해지할 수도 있다.

주택임대차보호법에 따르면, 임차인이 이사 후 전입신고를 마치면 그 다음 날부터 대항력을 가진다. A씨는 해당 빌라에 거주하며 주민센터에 전입신고를 마쳤으므로, 대항력을 갖춘 임차인이라고 볼 수 있다.

그렇다면 A씨의 경우에는 새 집주인 B씨의 말과 달리 문제가 없는 것 아닐까. 하지만 변호사는 의외의 답변을 내놨다.

서울종합법무법인 류제형 변호사는 "원칙적으로 주택 대항력을 취득하기 위해서는 주택의 등기부상 주소와 일치하는 주소로 전입신고를 해야 한다"고 말했다. 즉, A씨가 전입신고를 했더라도 그 주소가 다르다면 대항력을 갖추지 못하는 상황일 수 있다는 취지였다.

실제로 등기부등본 주소와 다르게 전입신고를 한 경우 대항력을 부정한 1996년 대법원 판례도 있다. 따라서 임차인이 대항력을 가지려면 등기부등본상 주소를 확인한 뒤 해당 주소로 전입신고를 해야 한다고 조언했다.

그렇다면 A씨는 대항력을 잃고 집에서 쫓겨나야 하는 걸까. 류제형 변호사는 "그렇지는 않다"라고 말했다.

류 변호사는 "A씨가 전입 신고한 주소에 오인 가능한 다른 목적물(건물)이 있는 것이 아닌 것으로 보인다"며 "이런 경우 집주인과 맺은 임대차계약에서 목적물(이 경우 A씨의 집)이 특정된 것으로 봐야 한다"고 말했다.

법원이 등기부상 동·호수와 정확하게 일치할 것을 요구하지만, 일반의 사회 통념상 임차인의 주소가 해당 주택에 등록돼 있는지 인식할 수 있다면 이를 예외적으로 인정하기도 한다. 형식적으로 오기(誤記)가 있었다고 해도 실질이 같은 집이라면 실질을 우선한다는 취지다.

따라서 류 변호사는 "새 집주인 B씨는 A씨와 이전 집주인 간의 종전 계약관계를 부정하기 어려울 것으로 보인다"고 판단했다.