계약 만기 때 보증금 못 돌려받아, 새로 계약한 집 계약금 날리면 어쩌지?

곧 전세 계약이 만료되는 A씨는 이사 갈 집을 새로 구했다. 계약서도 쓰고, 계약금도 지급했다. 이사일은 전세 계약 만기일로 맞췄고, 잔금은 이사 당일 현재 살고 있는 집 전세보증금을 받아 주기로 했다.

그런데 이사할 날이 다가올수록 조금씩 불안하다. 현재 사는 집의 집주인이 새로운 세입자를 구하지 못하고 있어서다. 하루가 멀다고 부동산 침체라는 기사가 쏟아지고 있어 더더욱 걱정된다. 이러다 이삿날 전세보증금을 받지 못해 잔금을 못 치르게 되는 최악의 사태가 벌어지지 않을까 밤잠을 못 이루고 있는 A씨. 그렇게 되면 꼼짝없이 자신이 낸 계약금 10%는 그대로 날리게 되는 것 아닌가. 안전하게 이사를 마칠 방법은 없는지, 최악의 상황이 발생했을 때의 대비책은 없는지 궁금하다.

기존 전세 보증금을 이삿날 받아 새로운 집 잔금을 치르는 게 일반적이었다. 그런데 최근 부동산 상황이 좋지 않으면서 보증금을 세입자에게 제때 내주지 못하는 경우가 발생하고 있다. 이렇게 되면 A씨가 걱정하는 것처럼 이사에 차질이 생기는 것뿐만 아니라 계약금을 날리게 될 수 있다. 만약을 대비해 변호사들은 우선 내용증명을 보낼 것을 권했다.

법무법인 세안의 정진규 변호사는 "A씨가 계약 만료 날짜에 보증금을 돌려받아야 하나, 보통 그 날짜에 돌려받지 못하더라도 이 때문에 발생한 손해까지 보전받기는 어렵다"고 지적했다. 다만, "예외적으로 사전에 집주인에게 보증금을 제때 반환하지 못할 때 입게 되는 손해 등을 미리 알렸다면, 그 부분에 대한 손해는 받을 수 있을 것"이라고 정 변호사는 말했다.

법률사무소 다감의 정재환 변호사도 비슷한 의견이었다. "(A씨가 보증금을 제때 돌려받지 못해 날린 계약금은) 특별손해로 볼 가능성이 높다"며 "특별손해를 인정받기 위해서는 상대방이 이러한 사정을 알고 있었다는 점이 인정되어야 한다"고 짚었다.

법무법인 제민의 하경남 변호사도 "내용증명 등으로 집주인에게 전세 만료시 보증금을 지급하지 않으면 계약금과 더불어 추가적으로 손해가 발생한다는 부분을 명시적으로 통보하기 바란다"고 강조했다. 내용증명을 보내지 못하더라도, 최소한 문자 등으로 기록을 남길 것을 당부하기도 했다.

이 때문에 집주인에게 알려야 할 내용에 대해서, 법무법인 인화의 김명수 변호사는 아래와 같이 정리했다.

▲다른 사람과 임대차계약을 체결한 사실

▲새로운 임대차 계약의 계약금 및 잔금

▲이사일 및 보증금 미반환시 발생하는 손해

▲손해발생 시 소송을 제기할 것이라는 사실

이어 김 변호사는 "그럼에도 불구하고 집주인이 만기일에 보증금을 반환하지 않았다면, 내용증명 등을 근거로 보증금반환 청구 소송과 손해배상청구소송을 한 번에 제기하면 된다"고 말했다.