'근저당 말소' 약속 지키지 않는 집주인, 전세보증금 지키려면?

A씨가 지난해 근저당권 말소를 조건으로 아파트 전세 계약을 했다. 그런데 최근까지도 근저당이 해제되지 않고 그대로다. 아파트 가격이 하락하는데 근저당이 그대로 있으니, A씨는 전세보증금이 걱정된다.

계약서에는 근저당 말소조건 등이 기재되어 있지 않지만, 계약 당시에 이를 약속한 문자 기록과 통화 녹음이 있다. A씨는 이런 상황에서 전세보증금을 보호받을 해결책이 없을지, 변호사에게 자문했다.

A씨의 현 상황에 대해 법무법인 태유의 김한송 변호사는 "아파트 시세가 떨어지는 와중에 근저당권이 말소되지 않아 A씨의 전세보증금이 위험에 놓이게 됐다면, 전세 계약을 해지하는 것이 가장 안전한 선택이 될 수 있을 것"이라는 의견을 냈다.

또한, 구두 계약도 효력이 있고 이를 입증할 수 있는 문자와 대화 녹취도 있으므로 상대방의 계약 위반을 원인으로 전세 계약을 해지할 수 있을 것으로 봤다.

JLK 법률사무소의 김일권 변호사는 "계약서에 근저당권을 말소한다는 내용이 특약으로 기재되어 있지 않더라도 녹음과 문자 내역이 있기에, (원한다면) 집주인이 근저당권을 말소하지 않은 것을 이유로 전세 계약을 해지하고 보증금을 반환받을 수 있다"고 짚었다.

다만, 변호사들은 계약 해지에 앞서 A씨가 집주인에게 내용증명을 보내 근저당 말소를 최고(催告·어떤 행위를 할 것으로 상대방에게 요구하는 통지)할 것을 권했다.

그 이유에 대해 법률사무소 다감 오현종 변호사는 "임대인에게 약속대로 근저당을 말소할 것을 요구하는 내용증명을 보내면 경고 효과도 있고, 그 자체로 증거가 될 수 있다"고 했다.

굳이 전세 계약을 해제하지 않고 문제를 해결할 방법은 없을까? 변호사들은 지금이라도 근저당 해소를 특약으로 하는 계약서를 다시 작성하거나, 유사시에 대비한 '손해배상 확인서'나 '채무변제계약 공정증서'를 받아두는 방법도 있다고 말한다.

법무법인 이로의 장원석 변호사는 "현재로서는 특약에 근저당 말소조건을 넣어 계약서를 다시 작성하는 게 좋을 것 같다"며 "만약 상대방이 이를 거부하면, 그때 문자와 대화 녹취 등을 근거로 전세 계약의 해지를 청구하는 방안을 신중하게 고려하면 된다"고 했다.

법률사무소 금옥의 신현돈 변호사는 다소 다른 의견이었다. 신 변호사는 "현시점에서 임대차계약서를 다시 작성하는 것보다는, 임대인으로부터 유사시의 손해배상 확인서나 채무변제계약 공정증서를 받아두는 게 더 나을 것 같다"는 의견을 보였다.

'근저당권을 말소하지 않으면 임대차계약이 해제됨을 확인함과 동시에 이로 인한 모든 손해를 임차인에게 배상한다'는 내용의 확인서를 받아두거나, 근저당권이 말소되지 않는 경우를 대비한 채무변제계약 공정증서 등을 받아두는 것이 합리적 대응일 수 있다는 것이다.