집주인과 계약에 따라 전입신고 안 한 오피스텔…“주택임대차보호법 적용받을 수 있나?”

A씨는 한 업무용 오피스텔에 1년 계약으로 월세를 살고 있다. 그러나 임대인 요구로 계약서에 ‘전입신고 불가’ 특약을 넣어, 전입신고는 하지 않았다.

A씨는 이 오피스텔에 대한 임대차계약 종료 60일 전까지 임대인으로부터 아무런 말이 없었기에, 주택임대차보호법에 따라 묵시적 갱신이 된 것으로 알고 있었다. 그런데 어제 갑자기 임대인으로부터 월세를 10만 원(5% 훨씬 초과)을 증액하려고 한다고 문자가 왔다.

주택임대차보호법에 따라 당연히 묵시적 갱신이 됐을 것으로 생각했던 A씨는 당황스럽다. 오피스텔이 취사 시설과 화장실을 갖추고 있기에 주거용으로 판단될 수 있을 것 같은데, 전입신고를 안 했다고 주택임대차보호법을 적용받지 못하게 되나?

법무법인 중현 김경현 변호사는 “A씨가 해당 오피스텔에 실질적으로 거주하고 있으므로 주택임대차보호법 적용이 가능하다”고 봤다.

법무법인 이로 김수한 변호사는 “전입신고를 안 한 오피스텔이라도 A씨가 실제 거주용으로 사용한다면 주택임대차보호법 적용을 받을 수 있다”고 했다.

이어 “실무에서 거주용으로 파악하는 기준은 오피스텔 내 취사 시설과 화장실 있는지 등”이라고 덧붙였다.

업무용 오피스텔이라도 미성년 자녀와 함께 거주하거나 공과금이 가정용으로 부과되는 등 다양한 조건에 따라 주거 용도로 판단되면, 주거용 오피스텔이 된다는 것이다.

김경현 변호사는 “하지만 ‘전입신고 불가’ 특약에 따라 전입신고, 확정일자를 받지 못했다면 임차인으로서의 대항력, 우선변제 효력이 없다”고 말했다.

A씨의 경우 ‘전입신고 불가’ 특약의 효력을 다투는 방안을 고려해 볼 수도 있다고 변호사들은 말한다.

김경현 변호사는 “주택임대차 계약에서 ‘전입신고 불가’ 특약은 임차인에게 불리한 조항이므로, 그 효력을 다툴 수 있다”고 말했다.

법조계에 따르면 이처럼 업무용 오피스텔 임대인이 임차인의 전입신고를 막는 이유는, 세금 문제가 가장 크다. 오피스텔을 분양받을 때 주거용인지 업무용인지에 따라 세금이 다르기 때문이다.

업무용 오피스텔은 분양가에 포함된 10%의 부가세를 환급받지만, 주거용은 부가세 환급을 받지 못하는 게 대표적 예다.