오피스텔 분양 계약해제 내용증명 보냈는데 회신이 없어…“계약해제 된 것으로 봐도 되나?”

A씨가 2022년 8월 초에 오피스텔 분양계약을 체결했다. 그리고 2025년 5월 중순에 민법 제565조에 따라 ‘계약금 포기 후 해제’ 의사를 명확히 기재한 내용증명서를 시행사에 발송했다.

그런데 40일이 지나도록 시행사 측으로부터 회신이 없다. 이 경우 상대방의 동의 없이도 해제의 효력이 발생한 것으로 볼 수 있나? A씨가 변호사에게 질의했다.

중도금을 지급했다면 계약이행의 ‘착수’가 행해진 것

변호사들은 해당 오피스텔 분양계약이 3년 전에 이루어졌음을 주목한다. 이 경우 이미 중도금 지급이 이루어졌을 것이기에, 계약금 포기를 통한 계약해제는 불가능하다는 것이다.

법무법인 대환 김상훈 변호사는 “계약금 포기를 통한 계약해제, 즉 해약금 해제는 당해 계약이행의 착수 이전에만 가능한데, 3년 전에 분양계약을 체결했다면 이미 중도금 납입이 어떤 방식으로든 이뤄졌을 것으로 보인다”고 예상했다.

법률사무소 공간과길 권문규 변호사는 “민법 제565조, 즉 계약금 포기 방식의 해제는 계약금만 입금되고 그 외의 돈이 1원도 입금되기 전까지만 가능한데, 보통 오피스텔 분양계약이 체결되고 나면 중도금 일정이 몇 개월 이내로 진행이 되고 중도금은 대부분 대출로 진행되기에, 금융기관 대출을 통해 중도금이 납부되었을 것으로 예상된다”고 말했다.

김상훈 변호사는 “이처럼 중도금 지급이 이뤄졌다면 계약이행의 ‘착수’가 행해진 것이어서, 계약금 포기를 통한 해약금 해제는 효력이 없다”고 설명했다.

“통상의 매매계약(분양계약)에서 계약이행의 착수는 중도금 지급으로 보기 때문에, 이미 중도금 지급이 이루어졌다면 A씨는 해약금 해제를 할 수 없고, 계약이행 의무를 부담해야 한다”고 그는 부연했다.

김 변호사는 “따라서 시행사 측은 소송을 통해 A씨에게 잔금 지급을 강제하거나, 또는 상대방이 계약해제하고 A씨에게 나머지 대금에 대한 손해배상을 청구할 수 있다”고 짚었다.

입주 지연이나 중대한 하자 발견 등 일반적 계약해제 요건 없다면 계약해제 불가

그렇다면 A씨가 해당 오피스텔에 대한 계약을 해제할 방법은 전혀 없는 것일까?

권문규 변호사는 “이런 경우에는 일반적인 계약해제나 취소의 요건이 존재하는지를 면밀하게 살펴보아야 한다”고 조언한다.

“가령 예상 입주일보다 3개월 이상 지연되었다거나, 중대한 하자가 발견되었다거나, 계약 체결 과정에 기망행위가 있어 사기로 계약이 체결되었다거나 하는 사정들이 있고, 이를 증거로 입증할 수 있어야 한다”고 그는 말한다.

권 변호사는 “이러한 입증이 가능하다면 계약을 해제하거나 취소하여 처음부터 없었던 일로 만들 수 있다”고 했다.