물이 새서 알게 됐다, 집주인이 바뀌었다는 걸…이거 전세계약 중도해지 가능한가요?

얼마 전 새로 이사한 전셋집에 문제가 생겼다. 천장에서 물이 새면서 벽지가 엉망이 됐다. 이에 집주인에게 연락을 했더니, 깜짝 놀랄만한 이야기를 들었다. 한 달 전에 다른 사람에게 집을 팔았다는 것이다. 이에 새로운 집주인에게 현재 A씨의 상황을 전달하겠다고 했다.

하지만 일주일 지나도록 새로운 집주인으로부터 아무런 연락도 없다. 다시 전 집주인에게 연락을 했지만, 그는 A씨의 연락처를 전달했다고 한다.

갑자기 집주인이 바뀐 것도 당황스러운데, 하자에 대한 조치도 제대로 이뤄지지 않는 상황에 화가 나는 A씨. 이에 임대차계약을 해지하고, 다른 곳으로 이사를 가고 싶다.

임대차 계약은 법으로 정해진 경우에 해당해야 중도 해지가 가능하다. 예를 들어, 집이 심하게 훼손됐다거나 임대차 계약에 대한 기간을 정하지 않은 경우 등이다. 이와 더불어 임대인(집주인)의 지위가 양도된 경우도 임대차 계약 중도 해지 사유에 해당한다.

이렇기 때문에 A씨가 대항력을 갖추고 있다면, 새로운 집주인과 전세 계약을 이어가지 않아도 된다. IBS법률사무소의 오현석 변호사는 "임차인 보호라는 임대차보호법 입법 취지에 따라, 임차인이 임대인의 지위 승계를 원치 않으면 임차주택 매매 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기해 임대차계약을 해지할 수 있다"고 말했다.

대법원 역시 비슷한 판결을 내놨다. 지난 2018년 대법원은 "임차주택의 양수인(새 집주인)에게 대항할 수 있는 임차권자(세입자)라도 스스로 임대차 관계의 승계를 원하지 않는다면 승계되는 임대차 관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 한다"며 "임대차기간의 만료 전에 임대인과 합의에 의하여 임대차계약을 해지하고 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있다"고 밝혔다.(2016다265689 판결)

다만 여기서 주의해야 할 부분이 있다. 새로운 집주인에게 보증금 반환을 요구하는 것이 아니라, 기존의 집주인에게 요구를 해야 한다. 새로운 집주인에게 보증금 반환을 요구하게 되면, A씨가 임대인 지위 변경을 수용하는 것으로 해석될 수 있다. 즉, 새로운 집주인과 임대차계약이 이어지는 것에 동의한다는 것이다.

이에 법무법인 인화의 김명수 변호사는 "이런 경우 A씨는 새 집주인을 상대로 어떤 법적 조치를 취해서는 안 되고, 원래 집주인에게 내용증명을 보낸 뒤 곧바로 법적 절차를 진행해야 한다"고 조언했다

이어 이러한 절차를 가능한 한 서두를 필요가 있다고도 했다. 김명수 변호사는 "주택의 양도 또는 임대인 지위 변경 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기해야 한다"고 했다.

오현석 변호사 역시 "(법에서 말하는) '상당한 기간'이 어느 정도인지 정해져 있지 않지만, 임대인 변경 사실을 알고 난 후 가능한 한 신속하게 신규 임대인과의 임대차 관계를 원하지 않아 계약을 해지하겠다는 취지로 이의제기를 해야 한다"고 덧붙였다.