"전세사기 피해자 아니다"?…'4호 요건'의 벽 넘는 법

전세금을 "투자했다가 날렸다"는 집주인의 변명에 전세사기 피해자 인정이 부결됐다.

법률 전문가들은 30일 내 이의 신청과 동시에 임대인을 사기죄로 고소해 '수사 개시' 요건을 충족하고, 지급명령으로 다른 재산을 강제집행하는 '투트랙 전략'이 시급하다고 조언한다.

피해자로 인정받아야만 경매 중단, 우선매수권 등 실질적 구제책의 문이 열리기 때문이다.

전세금 떼이고도 피해자 아닌 이유…'4호 요건'의 함정

2024년 7월, A씨는 집주인과 합의하에 전세 계약을 해지했지만 보증금을 돌려받지 못했다. 집주인은 "건물 내 다른 임차인의 보증금 등을 투자했는데 미회수 상태"라는 변명만 되풀이했다.

설상가상으로 집은 선순위 근저당권 때문에 경매에 넘어갔고, 마지막 희망이었던 전세사기 피해자 인정마저 '4호 요건 미충족'을 이유로 부결됐다.

전세사기피해자법이 규정한 4호 요건은 ▲임대인에 대한 수사 개시 ▲임대인의 기망(속임수) ▲보증금 반환 능력 없이 다수 주택을 취득하는 등 '보증금을 돌려주지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유'를 요구한다.

단순히 보증금을 못 받은 사실만으로는 사기 피해자로 인정받기 어려운 현실의 벽이 A씨를 가로막은 것이다.

"수사 개시가 핵심"…형사고소와 증거 확보로 돌파구 마련

법률 전문가들은 A씨가 피해자로 인정받기 위해 '형사 고소'를 통해 4호 요건의 핵심인 '수사 개시'를 이끌어내야 한다고 입을 모은다.

HB & Partners의 이충호 변호사는 "임대인을 상대로 사기죄 등으로 형사고소를 진행하여 수사가 개시되도록 하는 것이 4호의 '수사 개시' 요건을 충족하는 직접적인 방법이 될 수 있으며, 수사 과정에서 임대인의 재정 상태, 보증금의 사용처, 다른 피해자 존재 여부 등이 드러나면 '기망'이나 '반환 의도 없었음'을 입증하는 데 도움이 될 수 있습니다"라고 강조했다.

즉, 경찰 수사를 통해 임대인의 '투자 실패' 변명이 사실은 무리한 투자나 자금 유용이었음을 밝혀내는 것이 이의 신청의 승패를 가를 수 있다는 의미다.

다른 피해자들과 연대해 공동으로 고소장을 제출하는 것 또한 임대인의 상습적인 사기 행각을 입증하는 효과적인 방법이다.

경매만 믿을 수 없다…'지급명령'으로 숨은 재산까지 추적

보증금 회수를 위한 추가 조치도 시급하다. 이미 집이 경매에 넘어갔지만, 선순위 채권자 때문에 보증금을 전액 배당받지 못할 가능성이 크다.

이때 활용할 수 있는 강력한 무기가 바로 A씨가 이미 받아 둔 '지급명령 결정'이다. 이를 집행권원으로 삼아 임대인 명의의 다른 부동산, 예금, 급여 등 숨겨진 재산을 찾아내 강제집행을 신청할 수 있다.

만약 임대인에게 다른 재산이 없다면 '채무불이행자명부 등재'를 신청해 금융 거래에 불이익을 주는 간접적인 압박도 가능하다.

법률사무소 조이의 윤관열 변호사는 "결론적으로, 4호 충족을 위한 이의 신청 시 임대인의 재정 상태나 기망 행위를 입증할 수 있는 자료를 추가로 제출하고, 보증금 회수를 위해 경매 진행 상황을 면밀히 살피며, 법적 절차를 진행하는 것이 중요합니다"라고 조언했다.

부결 결정을 받은 날로부터 30일 내에 이의를 신청해야 하는 만큼, 신속하고 전략적인 법적 대응이 절실한 시점이다.