집값 오르자 '없던 돈' 요구하는 집주인, 중도금 냈는데 계약 파기될까요?

A씨는 아파트 매매계약을 맺고 계약금과 중도금까지 모두 지급했다. 잔금일만 기다리며 내 집 마련의 꿈에 부풀어 있었다.

그런데 계약 이후 아파트 시세가 크게 오르자, 매도인이 돌연 계약서에 없는 추가금을 요구하기 시작했다.

A씨는 계약대로 잔금을 치르고 집을 받고 싶지만, 매도인이 계약을 파기할까 봐 불안하다. 중도금까지 낸 상황에서 매도인이 일방적으로 계약을 없던 일로 할 수 있을까?

중도금 냈다면, 매도인의 일방적 계약 해제는 불가능

변호사들은 중도금이 지급된 이상, 매수인의 권리가 상당히 보호된다고 설명한다. 단순히 시세가 올랐다는 이유로 매도인이 일방적으로 계약을 파기하기는 어렵다는 것이다.

법적으로 중도금 지급은 ‘이행의 착수’로 본다. 계약 당사자 중 어느 한쪽이 계약 이행을 시작했다면, 다른 쪽에서 마음대로 계약을 해제할 수 없게 된다. 계약금만 오간 상태에서는 매수인이 계약금을 포기하거나 매도인이 계약금의 두 배를 돌려주고 계약을 해제할 수 있지만, 중도금이 오간 뒤에는 이 방법이 통하지 않는다.

제로변호사 홍윤석 변호사는 “중도금이 지급되면 법적으로 ‘이행의 착수’로 인정되어 매도인의 일방적인 계약 파기가 어렵다”며 “소유권이전등기청구 소송을 통해 계약 이행을 강제할 수 있을 것”이라고 말했다.

매도인이 일방적으로 계약금과 중도금을 돌려준다고 해도 계약이 자동으로 해제되는 것은 아니다.

법무법인 게이트 허훈무 변호사는 “대금을 일방적으로 반환하더라도 계약이 자동 해제되지 않으며, 매수인은 소송을 통해 소유권 이전 등기 청구를 할 수 있다”고 설명했다.

'내 집' 지키려면…'처분금지 가처분'부터 신청해야

변호사들은 매도인이 계약을 이행하지 않을 의사를 내비친다면 가장 먼저 취해야 할 조치로 ‘부동산처분금지 가처분’ 신청을 꼽았다. 매도인이 다른 사람에게 집을 팔아버리는 이중매매를 막기 위한 가장 효과적인 방법이기 때문이다.

로버스 법률사무소 신은정 변호사는 “지금 상황에서는 매도인의 이중매매를 막기 위해 신속히 부동산처분금지 가처분을 신청하시는 것이 우선”이라고 강조했다.

법률사무소 무제 홍원표 변호사 역시 “매도인이 부동산을 제3자에게 이중으로 매도하거나 처분하는 것을 원천 차단하기 위해 해당 아파트에 대한 부동산처분금지 가처분 신청을 선제적으로 진행한다”고 조언했다.

이와 함께 매도인의 추가금 요구 내용이 담긴 문자 메시지나 통화 녹음 등 증거를 확보하고, 계약 내용대로 이행할 것을 촉구하는 내용증명을 보내 두는 것이 좋다.

소유권이전등기소송으로 계약 이행 강제, 추가 손해도 배상 청구 가능

처분금지 가처분 등으로 부동산을 묶어 둔 뒤에는, 본격적으로 소유권을 가져오기 위한 법적 절차를 밟을 수 있다. 바로 ‘소유권이전등기청구 소송’이다.

이 소송은 매도인에게 잔금을 지급함과 동시에 소유권을 넘겨 달라고 청구하는 소송이다. 만약 잔금일에 매도인이 잔금 수령을 거부한다면, 해당 금액을 법원에 공탁하여 매수인의 의무를 다하고 소송을 진행할 수 있다.

법무법인 한설 조민성 변호사는 “중도금이 지급된 이후에는 당사자 일방이 임의로 계약금 배액을 상환하고 해제할 수 없는 단계에 들어선다”며 “매도인이 이행을 거부하더라도 소유권이전등기 등 계약이행을 청구할 여지가 있다”고 말했다.

만약 매도인의 계약 불이행으로 이사 일정이 꼬여 임시 거주 비용이 발생하거나, 대출 이자가 추가로 나가는 등 금전적 손해가 발생했다면 이에 대한 손해배상 청구도 가능하다. 다만, 이런 손해는 ‘특별손해’로 분류될 수 있어 매도인이 이러한 사정을 알았거나 알 수 있었다는 점을 입증해야 한다.

제이디종합법률사무소 전종득 변호사는 “이사·임시거주·인테리어·대출 관련 비용 등은 ‘특별손해’로 평가되어 매도인이 알았거나 알 수 있었음(예견가능성) 입증이 핵심”이라고 지적했다.