"하자 보수 끝났다" 버틴 시공사⋯법원 "19억 배상하라" 판결

아파트 입주민들이 시공사와 보증공사를 상대로 낸 하자보수 소송에서 19억 원대 배상 판결을 받아냈다.

시공사 측은 과거 입주자대표회의와 맺은 '하자보수 종결 합의'를 근거로 배상 책임이 없다고 주장했으나, 법원은 이를 받아들이지 않았다.

서울서부지방법원 제14민사부는 아파트 입주자대표회의가 시공사와 주택도시보증공사를 상대로 제기한 손해배상 청구 소송에서 입주민 측의 손을 들었다.

재판부는 시공사가 입주자대표회의에 약 19억 5,254만 원을 지급하고, 주택도시보증공사는 이 중 약 13억 3,830만 원을 시공사와 공동하여 부담하라고 판결했다.

균열·누수 등 각종 하자 발생⋯"시공상 잘못" 인정

지난 2011년 사용승인을 받은 이 사건 아파트는 지하주차장과 공용부분, 세대 내부 곳곳에서 균열과 누수 등 각종 하자가 발견됐다. 조사 결과, 시공사가 설계도면대로 시공하지 않거나 부실하게 시공한 부분이 다수 확인됐다.

입주민 측은 사용승인 직후부터 지속적으로 보수를 요청했으나 하자가 여전히 남아 있자, 각 세대 소유자들로부터 손해배상채권을 양도받아 2021년 소송을 제기했다.

이에 대해 시공사 측은 "일부 하자는 담보책임 기간 이후에 발생했거나 입주민들의 유지·관리 부실로 인해 생긴 것"이라며 맞섰다.

하지만 재판부는 "건축 지식이 없는 입주민들이 하자의 구체적 발생 시기를 증명하기는 어렵다"며 "사용승인 직후부터 보수 요청이 있었던 점 등을 종합할 때 해당 하자는 담보책임기간 내에 발생한 것으로 추정된다"고 판단했다.

"하자보수 종결 합의했으니 책임 없다"⋯법원의 판단은?

재판 과정에서 가장 큰 쟁점은 지난 2018년 입주자대표회의와 시공사 사이에 작성된 '하자보수 종결 합의서'의 효력이었다. 당시 양측은 3년 차 이내 하자에 대해 보수를 이행하고, 향후 이의제기나 추가 요구를 하지 않기로 합의한 바 있다.

시공사 측은 이 합의를 근거로 "손해배상채권이 이미 소멸했다"고 주장했다. 그러나 법원은 두 가지 이유를 들어 이 주장을 배척했다.

우선, 합의의 전제 조건인 '보수 완료'가 이루어지지 않았다고 봤다. 재판부는 "합의서상 보수를 실제로 완료해야 합의의 효과가 발생하는데, 감정 결과 여전히 보수가 필요한 하자가 남아 있어 조건이 충족되지 않았다"고 지적했다.

또한, 입주자대표회의가 개별 구분소유자들의 실체적인 권리인 '손해배상청구권'까지 포기할 권한은 없다고 판단했다.

재판부는 "구분소유자들이 합의에 동의했다는 사실만으로는 자신들의 손해배상채권 처분권한을 입주자대표회의에 위임했다고 보기 부족하다"고 설명했다.

아파트 노후화 고려해 시공사 책임은 45%로 제한

다만 재판부는 시공사의 책임 범위를 100% 인정하지는 않았다. 아파트 사용승인일로부터 감정 조사 시점까지 약 11년이 경과해 자연적인 노화 현상이 발생했을 가능성이 크다는 점을 고려한 결과다.

재판부는 "시공상 잘못과 자연적 노화, 입주민들의 관리상 과실을 엄격히 구분하기 어렵다"며 공평의 원칙에 따라 시공사의 책임을 인정된 하자보수비용의 45%로 제한했다.

한편, 함께 피소된 주택도시보증공사에 대해서도 "시공사가 보수 의무를 이행하지 않은 것은 보증사고에 해당한다"며 보증계약에 따른 배상 책임을 인정했다.