"보증금 안 준다"는 옛 주인… 입주 당일 주인 바뀌었다면 내 보증금은?

전셋집에 들어간 바로 그날 집주인이 바뀌었다면, 기존 집주인은 보증금 반환 책임에서 벗어날 수 있을까. 법원은 이 사건에서 기존 집주인의 책임이 남는다고 봤다.

세입자 A씨는 보증금 2억 9800만 원을 내고 서울 양천구의 한 주택에 입주했다. 그런데 같은 날 집주인 B씨 명의였던 주택은 매수인 C씨 앞으로 넘어갔다.

B씨는 "새 집주인이 임대인 지위를 넘겨받았으니 나는 보증금을 돌려줄 책임이 없다"고 주장했지만, 항소심은 이를 받아들이지 않았다.

핵심은 시점이었다. 하루 차이가 보증금 2억 9800만 원의 책임자를 갈랐다.

대항력은 입주 다음 날부터… '하루 차이'가 책임 갈랐다

이 사건의 핵심은 주택임대차보호법상 대항력이다. 대항력은 세입자가 집을 인도받고 전입신고를 마치면 제3자에게도 임대차를 주장할 수 있는 힘을 말한다.

다만 그 효력은 요건을 갖춘 바로 그 순간이 아니라 다음 날부터 생긴다. A씨는 입주 당일 전입신고까지 마쳤다. 법적으로 대항력이 생기는 시점은 그 다음 날이었다.

문제는 소유권 이전이 대항력 발생 전에 끝났다는 점이다. B씨는 A씨가 대항력을 얻기 전, 같은 날 C씨에게 집 소유권을 넘겼다. 법원은 이런 경우 C씨가 주택임대차보호법에 따라 당연히 임대인 지위를 승계했다고 보기 어렵다고 판단했다.

주택이 팔리면 새 소유자가 임대인 지위를 이어받는 것이 일반적이다. 그러나 그 전제는 세입자가 대항요건을 갖춘 뒤 주택이 양도됐다는 점이다. 세입자가 집을 넘겨받고 전입신고를 마쳤더라도 소유권 이전이 먼저 끝났다면, 기존 임대인이 자동으로 빠져나갈 수 없다는 취지다.

'새 집주인 계약서' 한 장으론 책임 못 넘긴다

B씨는 또 다른 주장을 폈다. A씨와 C씨 사이에 새 임대차계약서가 작성됐고, 그 계약으로 C씨가 기존 보증금 반환채무를 넘겨받았다는 것이다.

재판부는 이 계약서도 증거로 보기 어렵다고 했다. A씨 이름 옆에 도장이 찍혀 있더라도, 누가 어떤 권한으로 그 도장을 찍었는지가 증명돼야 한다. 이 사건에서는 A씨가 새 계약서 작성을 위임했다는 점이 충분히 입증되지 않았다.

특히 계약서가 A씨에게 전달됐는지, A씨가 이를 전세대출 서류로 사용했는지, 새 소유자 C씨가 보증금 반환채무를 떠안겠다는 의사를 보였는지가 모두 흔들렸다.

계약서가 실제 A씨에게 전달됐는지도 분명하지 않았다. A씨가 새 계약서에 확정일자를 받았거나 전세대출 과정에서 은행에 제출했다는 자료도 없었다. 매수인 C씨 역시 보증금 반환채무를 면책적으로 인수하겠다는 의사를 보였다고 볼 증거가 부족했다.

법원은 이처럼 새 계약서의 진정한 성립과 당사자들의 합의가 모두 증명되지 않았다고 봤다. 계약서 한 장만으로 기존 집주인의 책임이 새 집주인에게 넘어갔다고 볼 수 없다는 결론이다.

보증보험 미가입, 무겁지만 '즉시 해지'는 안 돼

A씨는 B씨가 보증보험에 가입하지 않은 점도 문제 삼았다. 계약 특약에는 입주 시 임대인의 보증보험 가입이 필요하다는 취지의 문구가 있었다.

법원은 보증보험 가입 의무의 무게를 가볍게 보지 않았다. 전세에서는 보증금 반환이 핵심이다. 이를 담보하는 보증보험 가입 의무도 주된 의무에 포함될 수 있다고 봤다.

다만 이 사정만으로 계약이 곧바로 해지된다고 보지는 않았다. 보증보험 가입이 처음부터 불가능했다는 증거가 없었다. 집주인이 뒤늦게라도 이행할 여지가 있었다면 이행지체 문제로 봐야 한다는 것이다.

이행지체를 이유로 계약을 해지하려면 먼저 상당한 기간을 정해 이행을 요구해야 한다. A씨가 그런 절차를 거쳤다고 볼 증거가 없어, 보증보험 미가입만으로 즉시 해지는 인정되지 않았다.

무자본 갭투자 구조라도 옛 주인 책임은 남았다

이 사건 거래에는 비정상적인 구조가 있었다. 매매대금과 전세보증금이 같은 금액이었고, 세입자가 낸 보증금으로 매매대금을 치르는 형태였다. 흔히 말하는 무자본 갭투자와 맞닿아 있다.

그렇다고 해서 법원은 모든 책임을 한꺼번에 판단하지 않았다. 세입자가 언제 대항력을 얻었는지, 새 계약서가 제대로 작성됐는지, 기존 집주인이 실제로 면책됐는지를 차례로 따졌다.

결론은 B씨의 항소 기각이었다. 임대차계약은 기간 만료로 끝났고, B씨는 A씨에게 보증금 2억 9800만 원을 반환할 의무가 있다고 봤다.

이번 판단은 집주인이 바뀌었다는 사실만으로 기존 임대인의 책임이 사라지지는 않는다는 점을 보여준다. 특히 입주와 소유권 이전이 같은 날 이뤄진 거래에서는 대항력 발생 시점이 보증금 책임을 가르는 핵심 변수가 될 수 있다.