월세 가계약 파기했더니 “수수료 두 배로 내세요”…법원의 판단은?

월세 가계약을 파기했다가 중개수수료를 임대인 몫까지 떠안을 뻔한 사연, 법원은 누구의 손을 들어줄까.

새 보금자리를 찾던 A씨는 마음에 드는 월셋집을 발견하고 부동산 중개업자를 통해 가계약금 수백만 원을 임대인에게 보냈다. 하지만 며칠 뒤 갑작스러운 개인 사정으로 계약을 진행하기 어렵게 됐다. A씨는 중개업자에게 사정을 설명하고 계약 파기를 요청했다. 가계약금은 돌려받지 못할 것을 각오한 터였다.

그런데 중개업자에게서 황당한 답변이 돌아왔다. 계약 파기를 하려면, A씨 몫의 중개수수료는 물론 집주인인 임대인이 내야 할 중개수수료까지 모두 입금해야 한다는 것이었다. A씨는 “계약서에 도장 하나 찍지 않았는데, 양쪽 수수료를 모두 내라는 말을 도저히 이해할 수 없었다”고 토로했다.

계약서도 안 썼는데 수수료라니…법원의 판단은?

A씨의 사연에 대해 변호사들은 ‘수수료를 지급할 필요가 없다’고 입을 모았다. 부동산 중개수수료는 계약이 ‘성사’되었을 때 발생하는 성공 보수 성격이기 때문이다. 계약서 작성이 완료되지 않은 가계약 단계에서의 파기는 원칙적으로 수수료 지급 의무를 발생시키지 않는다.

대법원 판례 역시 “중개업자는 중개대상물에 대한 계약 체결이 완료되어야 비로소 중개의뢰인에게 중개수수료를 청구할 수 있다”고 명시한다. 계약이 최종 성사되지 않았다면 수수료를 요구할 법적 근거가 없는 셈이다. 김전수 변호사(법무법인 한별)는 “임대인 몫까지 지급해야 계약 파기가 가능하다는 것은 부동산중개업자가 억지를 부리는 것”이라고 지적했다.

포기했던 가계약금, 혹시 돌려받을 수 있을까?

그렇다면 A씨가 포기했던 가계약금은 정말 돌려받을 수 없는 돈일까.

이 또한 아닐 가능성이 크다. 법원은 가계약금을 계약 체결의 증거로 보는 ‘증거금’의 성격이 강하다고 판단한다. 따라서 계약이 최종 무산됐다면 원칙적으로 돌려받아야 할 돈이다.

대법원은 ‘가계약금을 해약금으로 삼는다’는 명백한 약정이 없다면, 계약 체결을 포기하더라도 가계약금이 임대인에게 귀속되는 것으로 볼 수 없다고 판시했다(대법원 2022다247187 판결). 즉, ‘계약을 파기하면 가계약금은 돌려주지 않는다’는 식의 명시적 합의가 없었다면 임대인은 가계약금을 돌려줘야 한다.

김명수 변호사(법무법인 인화)는 “가계약금 송금 당시 위약금 약정이 없는 경우에는 임대인에게 가계약금 반환을 청구할 수 있다”고 조언했다.

문자 한 줄이 당신을 지킨다

이러한 분쟁을 사전에 막는 방법은 없을까. 전문가들은 가계약금 입금 전후로 계약의 주요 조건과 해지 시 반환 여부를 문자로 명확히 남겨두라고 조언한다. 예를 들어, “본 가계약은 정식 계약이 체결되지 않을 경우 무효로 하며, 지급된 가계약금은 전액 반환한다”와 같은 문구를 상대방과 합의하고 기록으로 남기는 것이다.

만약 계약 파기 시 가계약금을 포기하기로 합의한다면, “계약 파기 시 위약금은 가계약금으로 한정한다”는 점을 명시해 추가적인 수수료 분쟁의 싹을 잘라내는 것이 현명하다. 이처럼 간단한 문자 한 줄이 법적 분쟁에서 결정적인 증거가 될 수 있다.