해외 이주 후 '아파트 분양 잔금 폭탄' 위기…내 집 마련의 꿈, 악몽이 되다

분양받고 해외 갔는데 '마이너스 피'…잔금 못 내면 내 돈 다 떼이나요?

해외 이주로 분양받은 아파트의 잔금을 치를 수 없게 된 한 계약자의 절박한 사연이 전해졌다. 입주 예정일은 다가오는데, 분양가보다 1억 원이나 떨어진 시세에 분양권은 팔리지 않는 최악의 상황에 놓였다.

한 개인은 최근 법률 상담 플랫폼에 자신의 처지를 토로했다. 개인 사정으로 해외로 이주한 그는 경제적 어려움까지 겹쳐 2025년 12월로 예정된 아파트 잔금 납부가 불가능해졌다. 그는 "주변 신축 아파트 시세가 분양가보다 약 1억 원 낮아 매수자 확보가 매우 어려운 상태"라며 "절실한 마음에 조언을 구한다"고 밝혔다.

"꿈이 악몽으로…'마이너스 피'에도 안 팔리는 분양권"

상황은 녹록지 않다. 중도금 대출까지 실행된 상태에서 잔금을 내지 못하면 계약은 파기 수순을 밟는다. 문제는 이때 발생하는 위약금이다. 통상 분양가의 10%에 달하는 계약금은 고스란히 시행사 차지가 될 가능성이 크다. 수천만 원에 달하는 돈이 공중으로 사라질 위기다.

법무법인대한중앙의 조기현 변호사는 냉정한 현실을 짚었다. 그는 "중도금 납부까지 모두 이뤄진 상황이라면 잔금을 납부하지 않을 방법이 없다"며 "현실적으로 마이너스 피(분양가보다 낮은 가격)를 붙여서 분양권을 매도하는 방안을 검토해야 한다"고 조언했다. 꿈에 그리던 내 집 마련이 손해를 감수하고서라도 벗어나야 하는 족쇄가 된 셈이다.

"최악의 경우 계약금 포기 각오해야"

다른 전문가들도 비슷한 의견을 내놓았다. 법률사무소 조이의 윤관열 변호사는 첫 번째 해결책으로 "계약을 포기하고 위약금을 부담하는 방법"을 제시했다. 그는 "시행사나 분양사는 계약 해제를 진행하며 이미 납부한 계약금과 중도금 일부를 몰수할 가능성이 있다"며 계약서 검토를 통해 감수할 범위를 판단해야 한다고 설명했다.

결국 최악의 경우 계약금을 포기해야 한다는 것이 전문가들의 공통된 시각이다. 하지만 여기서 포기하기엔 이르다. 법률 전문가들은 계약자의 '해외 이주'라는 특수한 상황이 반전의 카드가 될 수 있다고 입을 모은다.

"'해외 이주'가 구원의 열쇠?…법원 "부득이한 사유" 인정"

법적으로 '해외 이주'는 계약을 해제할 수 있는 '부득이한 사유'로 인정될 여지가 충분하다. 다수의 분양계약서에는 '근무 또는 생업상의 사유로 세대원 전원이 다른 행정구역으로 퇴거하는 경우' 계약 해제가 가능하다는 조항이 포함돼 있다. 해외 이주 역시 이에 준하는 사유로 볼 수 있다는 것이다.

실제 대법원은 과거 해외근무 발령을 받은 경우를 부득이한 사유로 인정한 판례(대법원 96누12559 판결)가 있다. 이를 근거로 시행사와 위약금 없이 계약을 해제하거나, 최소한의 위약금만 내는 조건으로 합의를 시도해볼 수 있다.

"소송이냐, 협상이냐…'가만히 있으면 더 위험'"

보다 적극적인 해법을 제시하는 목소리도 나온다. 변호사 김도헌 법률사무소의 김도헌 변호사는 아예 '분양계약 해제 소송'을 제기하는 방안을 제안했다. 그는 "소송을 진행하며 해외에 있다는 사정과 경제적 사정을 소명하여 합의 해제를 도출해 봐야 한다"고 강조했다.

특히 김 변호사는 "가만히 있으면 시행사 측에서 중도금과 잔금 소송이 들어올 수 있고, 이 경우 해결이 더 어려워질 수 있다"고 경고했다. 소송이라는 강수를 통해 협상 테이블에서 유리한 고지를 점하고, 더 큰 피해를 막아야 한다는 전략이다.

결론적으로 해외 이주와 부동산 하락기가 맞물려 잔금 미납 위기에 처했다면, '해외 이주'라는 법적 명분을 최대한 활용해 시행사와 적극적인 협상에 나서야 한다.

협상이 여의치 않다면 손실을 최소화하는 선에서 '마이너스 피' 전매를 시도하거나, 법률 전문가의 조력을 받아 소송을 통한 합의 해제까지 고려해야 한다. 넋 놓고 있다가는 계약금은 물론, 더 큰 법적 분쟁에 휘말릴 수 있다는 점을 명심해야 한다.