1.2억 전셋집 경매 끝, 손에 쥔 돈 19만원…정말 이대로 끝인가요?

전세 사기 피해로 1억 2,000만 원짜리 전셋집이 경매에 넘어갔지만, A씨가 돌려받은 돈은 고작 19만 원이었다. 주택 보증금에 더해 상가 보증금 2,500만 원까지 총 1억 4,000만 원이 넘는 돈을 잃게 된 A씨는 '전세사기 피해자'로 인정받지도 못했다.

A씨는 전입신고와 확정일자를 모두 마치고 임차권등기명령까지 신청했지만, 선순위 채권자들에게 밀려 보증금을 거의 회수하지 못했다.

모든 절차가 끝난 것 같은 막막한 상황. A씨는 남은 보증금을 돌려받을 방법이 정말 없는 걸까?

경매 끝나고 19만원 배당…사라진 보증금, 받아낼 방법 있다

결론부터 말하면, 경매가 끝났다고 해서 보증금을 돌려받을 길이 완전히 막힌 것은 아니다. 변호사들은 배당으로 돌려받지 못한 보증금 채권은 여전히 임대인(집주인)에게 남아 있다고 설명했다.

여울법률사무소 배진혁 변호사는 "미반환 보증금 채권은 여전히 남아있으므로, 임대인을 상대로 지급명령이나 보증금반환청구 소송을 제기해 판결문(집행권원)을 확보해 볼 수 있다"고 말했다.

이 판결문을 근거로 임대인의 다른 재산을 찾아 강제집행을 시도하는 것이 핵심이다.

윈앤파트너스 법률사무소 한장헌 변호사는 "임대인 명의의 다른 재산, 은행 계좌(예금), 급여 등에 강제집행을 시도해야 한다"고 조언했다.

드물지만, 배당 과정의 실수를 바로잡을 길도 있다. 신언 법률사무소 박영재 변호사는 "배당표를 다시 들여다보는 것이 중요하다"며 "받을 자격이 약한 채권자가 허위 서류로 배당을 많이 받았거나 순위 계산이 잘못됐다면, 그 돈을 받아간 사람을 상대로 반환 청구를 검토할 수 있다"고 짚었다.

'빈털터리' 집주인 상대 소송, 현실적으로 의미 있을까?

문제는 전세사기범인 임대인이 아무런 재산이 없는 이른바 '바지사장'일 경우다. 법무법인 베테랑 윤영석 변호사는 "민사소송에서 이겨도 당장 압류할 재산이 없다면 현금을 돌려받기는 매우 어렵다"고 현실적인 어려움을 지적했다.

그럼에도 변호사들은 소송이 무의미하지 않다고 봤다. 우선 소송을 통해 판결을 받아 두면 채권의 소멸시효가 10년으로 연장된다. 윤영석 변호사는 "추후 임대인의 은닉재산이나 소득이 발견됐을 때 강제집행을 하기 위함"이라고 설명했다.

또한, 1억 원의 전세대출금 상환 압박에 대응하기 위한 공식 자료로도 활용될 수 있다. 윤 변호사는 "개인회생이나 파산을 진행할 때, 임대인의 채무불이행 사실을 공식적으로 증빙하는 핵심 자료가 될 수 있다"고 덧붙였다.

더든든 법률사무소 조수진 변호사는 "임대인이 고의로 재산을 숨기거나 타인에게 이전한 정황이 있다면 사해행위취소 소송으로 되돌릴 수 있다"고 가능성을 제시했다. 임대인의 사기 혐의에 대해 형사 고소를 진행해 합의를 유도하는 것도 방법이 될 수 있다.

'전세사기 피해자' 불인정…30일 내 이의신청으로 뒤집어야

A씨는 현재 전세사기 피해자로 인정받지 못한 상태다. 특별법상 피해자로 인정되면 저금리 대환대출, 긴급 주거 지원 등 각종 지원을 받을 수 있기에 매우 중요한 문제다.

변호사들은 결정 통지를 받은 날로부터 30일 이내에 이의신청을 해야 한다고 강조했다. 윤영석 변호사는 "피해결정 통지서를 받은 날로부터 30일 이내에 관할 기관에 이의신청을 해야 한다"고 말했다.

특히 경매가 종료된 상황이 오히려 유리하게 작용할 수도 있다. 법률사무소 지헌 임대환 변호사는 "피해자 인정은 경매 종료 시 일부 요건이 완화되어 다시 다툴 수 있다"며 불인정 사유를 확인해 보완자료를 갖춰 재신청할 것을 조언했다.

주택과 별개인 상가 보증금, 이것부터 확인해야

A씨가 잃은 돈에는 상가 보증금 2,500만 원도 포함돼 있다. 변호사들은 주택과 상가 임대차는 별개의 법률이 적용되므로 각각 다른 전략을 세워야 한다고 설명했다.

상가 보증금 역시 해당 상가 건물의 권리관계나 경매 진행 여부에 따라 회수 방법이 달라진다. 윤영석 변호사는 "이미 경매가 끝났다면 주택 보증금과 마찬가지로 임대인에게 민사소송을 제기하는 방법밖에 남지 않는다"고 봤다.

반면 상가가 아직 경매 전이라면 대응 방법이 달라진다. 윤 변호사는 "점포를 비우기 전에 반드시 상가건물 임차권등기명령을 신청하여 대항력과 우선변제권을 유지해야 한다"고 강조했다.