실거주하려 집 샀는데…'버티는 세입자' 어쩌나?

서울에 실거주할 내 집 마련의 꿈이 '전세 낀 매물'이라는 암초를 만났다. 대출에 필수인 퇴거확약서를 빌미로 세입자가 보상금을 요구하는 상황.

법적으로 새로운 집주인은 실거주를 이유로 세입자의 계약 갱신을 거절할 수 있지만, 여기에는 복잡한 법적 함정이 도사리고 있다. 변호사들의 자문을 통해 세입자가 있는 집 매매 시 반드시 알아야 할 법적 권리와 분쟁 예방법을 짚어봤다.

"보상금 없인 못 나간다"…세입자의 요구, 법적 근거 있나?

서울 아파트 매수를 알아보던 A씨는 세입자의 갑작스러운 요구에 당황했다. 실거주 목적 대출을 위해 '퇴거확약서'가 필요한데, 현 세입자가 “계약 기간도 남았고, 갱신해서 더 살 수도 있다”며 보상금을 요구하고 나선 것이다.

세입자의 보상금 요구는 법적 권리가 아니지만, 이들의 손에는 '계약갱신요구권'이라는 강력한 카드가 쥐어져 있다.

법무법인 테헤란 황인 변호사는 “임차인은 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 1회 계약갱신청구권을 행사할 수 있으므로, 아직 갱신청구권을 사용하지 않았다면 최대 2년까지 더 거주할 권리가 있습니다”라고 설명했다.

결국 보상금은 세입자의 법적 권리인 '2년 더 살 권리'를 포기시키는 대가로 작용하는, 사실상의 '협상금'인 셈이다.

퇴거확약서 없는 계약, '대출 중단' 뇌관 될 수도

그렇다면 보상금 협상이 결렬될 경우, 퇴거확약서 없이 매매계약을 진행해도 될까? 계약 자체는 가능하지만, 이는 대출 중단이라는 시한폭탄을 안고 가는 위험한 도박이 될 수 있다.

더신사 법무법인 정준현 변호사는 “현재 시점에서 퇴거확약서가 없다면 은행 대출이나 지자체의 허가 조건 미달로 인해 매매계약 자체가 무효가 되거나 잔금 지급에 차질이 생길 위험이 큽니다”라고 경고했다.

특히 매물이 토지거래허가구역에 있다면 문제는 더욱 심각해진다. 법무법인 인화 김명수 변호사는 “임차인의 퇴거확인서 등 필요한 서류가 갖추어지지 않을 경우에는 토지거래허가 자체가 어렵습니다”라고 지적했다.

최악의 경우, 대출이 막혀 잔금을 치르지 못하고 계약 파기의 책임까지 매수인이 떠안을 수 있다.

'실거주' 카드, 언제 어떻게 써야 이길까?

세입자의 계약갱신요구권에 맞설 매수인의 유일한 법적 무기는 '실거주 목적의 갱신 거절'이다. 새 집주인이 직접 살겠다고 하면 세입자의 갱신 요구를 거절할 수 있다.

HB & Partners의 이충호 변호사는 “귀하가 소유권이전등기를 마친 후 임대차계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 세입자에게 실거주 의사를 통보하면, 적법하게 계약 갱신을 거부하고 퇴거를 요청할 수 있습니다”라고 밝혔다.

그러나 여기서 가장 치명적인 변수는 ‘타이밍’이다. 법무법인 쉴드 임현수 변호사는 “가장 주의하실 점은 의뢰인께서 소유권이전등기를 온전히 마치기 전에 세입자가 기존 매도인에게 먼저 계약갱신을 청구하는 상황입니다”라고 경고하며, 이 경우 “구체적인 사실관계와 시기에 따라 치열한 법적 분쟁이 발생할 위험이 큽니다”라고 덧붙였다.

즉, 등기를 마치기도 전에 세입자가 기존 집주인에게 갱신을 요구하면 상황이 매우 복잡해진다는 의미다.

명도소송 피하는 '특약' 한 줄의 마법

결국 전세 낀 집 매매 분쟁의 핵심은 '리스크 관리'다. 변호사들은 가장 확실한 방법으로 세입자와 원만히 합의해 보상금을 지급하고 퇴거를 확정 짓는 것을 추천한다.

만약 이것이 어렵다면, 매매계약서에 보호장치를 마련하는 것이 필수적이다. 더신사 법무법인 정준현 변호사는 “매매계약 체결 시 임차인의 퇴거를 잔금일 전까지 완료하는 것을 매도인의 의무로 명시하지 않으면, 추후 발생할 명도 지연에 대해 매수인이 모든 책임을 떠안게 됩니다”라고 강조했다.

매도인에게 세입자 명도 책임을 명확히 지우는 특약 한 줄이, 향후 발생할 수 있는 길고 고통스러운 명도소송을 막는 안전핀이 될 수 있다고 전문가들은 입을 모은다.