집주인 사망, 상속인도 증발…내 전세금, 소송하면 받을 수 있나?

전세사기 피해자로 인정된 지 1년, 집주인은 사망하고 상속인들은 모두 상속을 포기했다. 은행 빚까지 얽힌 집은 경매에 넘어갔다. 이 막막한 상황에서 세입자는 과연 피 같은 보증금을 되찾을 수 있을까?

법률 전문가들은 '상속재산관리인'을 상대로 한 소송은 가능하지만, 실제 돈을 회수하는 길은 험난할 수 있다고 입을 모은다. 동시에, '전세사기피해자 지원 특별법'이라는 또 다른 구원의 동아줄이 있음을 강조한다.

"집주인은 죽고 상속인도 없는데…소송은 누구에게?"

집주인이 사망하고 상속인 전원이 상속을 포기하면, 법원은 '상속재산관리인'을 선임해 남은 재산을 관리하고 빚을 청산하게 한다. 따라서 세입자는 이 상속재산관리인을 상대로 보증금 반환 청구 소송을 제기해야 한다. 이는 여러 변호사가 공통으로 제시하는 첫 번째 법적 절차다.

법률사무소 건우의 고건우 변호사는 "망인인 임대인의 재산을 관리하기 위하여 상속재산관리인이 선임되었으므로 보증금반환소송은 상속재산관리인을 상대로 제기하실 수 있습니다"라고 명확히 설명했다.

법률사무소 HY의 황미옥 변호사 역시 "상속인들을 조회한다거나 상속포기 여부를 기다리지 않고 피고를 관리인으로 지정하여 소송 진행하는 것이 간편합니다"라고 조언했다.

소송을 통해 받아두는 승소 판결문은 세입자의 권리를 공식적으로 확정하는 '집행권원'이 되어, 이후 경매 절차 등에서 권리를 주장하는 강력한 법적 무기가 된다.

"소송비용, 돌려받을 수 있다는 말의 '진짜 의미'"

보증금 반환 소송에서 이기면 이론적으로는 변호사 선임료를 포함한 소송 비용을 상대방에게 청구할 수 있다. 그러나 임대인의 재산이 바닥났다면 이 비용을 실제로 돌려받는 것은 또 다른 문제다.

법무법인 창세의 박영재 변호사는 "일반적으로 소송에서 이기면 상대방에게 소송비용을 청구할 수 있으나, 상대방에게 지급 능력이 없다면 실질적으로 소송료를 돌려받기 어려울 수 있습니다"라며 현실적인 한계를 짚었다.

더신사 법무법인의 장휘일 변호사 또한 "소송을 진행한 결과, 상대방이 전혀 자산을 보유하고 있지 않거나 상속된 재산으로 채무를 변제할 수 없다면, 소송 비용을 돌려받기 어려울 수 있습니다"라고 말하며, 소송 비용 회수가 불확실할 수 있음을 경고했다.

결국 소송에서 이기더라도, 임대인의 남은 재산이 없다면 비용 회수는 허공의 메아리가 될 수 있다.

"진짜 싸움은 경매장…은행보다 먼저 돈 받을 수 있을까?"

소송에서 이겨도 임대인이 남겨둔 다른 재산이 없다면, 세입자가 기댈 곳은 현재 경매가 진행 중인 주택뿐이다. 여기서 핵심은 '누가 먼저 돈을 받아 가느냐'는 배당 순위의 싸움이다. 집에 먼저 설정된 은행의 근저당권이 가장 큰 변수다.

법무법인 도하의 김형준 변호사는 "사망한 임대인이 경매에 들어간 부동산 외에 재산이 없고 임대인의 모든 상속인들이 상속을 포기하였다면, 부동산 경매에서 배당을 받는 방법 외에는 반환 방법이 마땅치 않아 보입니다"라며 가장 현실적인 상황을 설명했다.

즉, 세입자의 대항력(전입신고와 확정일자) 취득일이 은행의 근저당 설정일보다 빨라야 경매에서 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있다. 순위가 밀리면 은행이 먼저 돈을 가져가고 남는 금액에서만 보증금을 회수할 수 있어 전액 회수가 불가능해질 수 있다.

"잊지 말아야 할 최후의 보루, '전세사기 특별법'"

소송과 경매라는 험난한 과정 속에서 피해자가 반드시 챙겨야 할 것이 있다. 바로 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'(이하 전세사기 특별법)이다. 질문자처럼 전세사기 피해자로 인정받은 경우, 이 법을 통해 다양한 지원을 받을 수 있다.

법적 분석에 따르면, 피해자는 전세사기 특별법에 근거해 변호사 상담 등 '법률지원'을 받을 수 있으며, 저금리 대환대출과 같은 '금융지원'도 가능하다.

또한, 복잡한 경매 및 공매 절차에 대한 지원을 받거나, 공공주택사업자에게 해당 주택을 매입해달라고 요청할 수 있는 길도 열려 있다.

소송과 경매 결과만을 기다리며 애태우기보다, 주어진 법적 지원책을 적극적으로 활용해 실질적인 피해 구제를 모색하는 것이 현명한 전략이라고 전문가들은 강조한다.