집주인이 나 몰래 받은 주택 담보대출, 내 전세금 지키려면?

어느 날 은행에서 걸려 온 전화 한 통. 집주인이 내가 사는 집을 담보로 대출을 신청했다는 내용이었다.

뒤늦게 집주인은 “걱정 말라”며 문자를 보냈지만, 세입자 A씨는 전세금을 제때 돌려받지 못할까 하는 불안감에 휩싸였다.

이처럼 집주인이 몰래 담보대출을 받으려 할 때, 내 소중한 보증금을 지키려면 무엇부터 해야 할까?

올해 전세금 올렸다면, 증액분 확정일자부터

가장 먼저 확인해야 할 것은 계약서의 확정일자다. 특히 A씨처럼 계약을 갱신하며 전세보증금을 올려 줬다면, 증액된 금액에 대해 새로 확정일자를 받아야만 해당 금액에 대한 우선변제권을 확보할 수 있다.

법무법인 인화의 김명수 변호사는 “갱신계약서에 다시 확정일자를 부여받아야 그 다음날부터 증액된 금액에 대해서 우선변제권을 확보할 수 있다”며 “기존 계약서와 갱신 계약서 모두 잘 보관해야 한다”고 조언했다.

‘대항력’과 ‘선순위’ 여부가 보증금 보호의 관건

임차인의 보증금이 법적으로 보호받기 위한 핵심 요건은 ‘대항력’이다. 임차인이 주택을 인도받아 거주하면서 전입신고를 마치면 대항력이 생긴다. 여기에 확정일자까지 받으면, 집이 경매에 넘어가도 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 ‘우선변제권’을 갖는다.

법무법인 감우 정의권 변호사는 “대항요건을 갖추고 확정일자가 있다면 은행 대출은 후순위이므로, 직접적으로 보증금 반환에 위험이 되지는 않는다”고 설명했다. 즉, 임차인의 확정일자보다 뒤늦게 설정된 은행의 근저당권은 후순위가 되므로 임차인의 보증금이 우선 보호된다.

따라서 현재 집의 등기부등본을 즉시 열람해 임차인의 권리보다 앞서는 선순위 근저당권 등이 있는지, 이번 대출로 인해 전체 채무가 집값을 넘어서는 ‘깡통전세’가 될 위험은 없는지 반드시 확인해야 한다.

전세권 설정, 보증금 반환보증도 강력한 보호 수단

보다 확실한 보호를 원한다면 집주인의 동의를 얻어 ‘전세권’을 설정하는 방법도 있다.

전세권을 등기하면, 나중에 보증금을 돌려받지 못했을 때 별도의 보증금 반환 청구 소송 없이도 집을 경매에 넘길 수 있는 막강한 권한이 생긴다.

법무법인 반향의 유선종 변호사는 “전세권을 설정하면 추후 소송 없이도 임의경매 신청이 가능하다”며 보증금을 지키는 데 유용한 방법이 될 수 있다고 말했다.

아직 가입하지 않았다면 주택도시보증공사(HUG) 등의 ‘전세보증금 반환보증’에 가입하는 것도 좋은 방법이다. 보증에 가입하면 계약 종료 후 집주인에게 보증금을 받지 못해도 보증기관이 대신 지급해 준다.