중개사 거짓말에 전세금 날렸다면…손해배상, 어디까지 받을 수 있을까?

"선순위 보증금이 3억 이상일 경우 계약하지 않겠습니다."

A씨는 공인중개사에게 신신당부했지만, 이 약속은 1억 3천만 원짜리 악몽으로 돌아왔다. 중개인이 고의로 핵심 정보를 숨겨 전세보증금 전액을 잃을 위기에 처한 것이다.

사건은 2023년 8월, A씨가 서울 관악구 신림동의 한 다가구주택 전세 계약을 알아보면서 시작됐다. A씨는 부동산을 통해 집을 소개받았고, 계약 전 자신의 '마지노선'을 분명히 밝혔다. 선순위 보증금 총액이 3억을 넘지 않아야 한다는 조건이었다.

중개인은 "걱정 말라"며 A씨를 안심시켰다. 심지어 "토지 시세 18억, 건물 시세는 그 2.2배인 36억에 달해 안전하다"는 구체적인 숫자까지 제시했다. A씨는 전문가인 중개사의 말을 믿고 보증금 1억 3천만 원을 건넸다.

하지만 달콤한 설명은 모두 거짓이었다. 해당 건물은 얼마 지나지 않아 경매에 넘어갔고, 감춰졌던 진실이 드러났다. 실제 선순위 보증금 총액은 A씨가 계약 전 확인한 금액을 훌쩍 뛰어넘는 16억 8천만 원. 중개인이 고의로 누락한 금액만 3억 7천만 원에 달했다.

건물 감정가 역시 36억이 아닌 26억에 불과했다. A씨는 13순위 임차인으로, 보증금 회수는 사실상 불가능한 상황에 내몰렸다.

"안전하다"던 중개사, 법적 책임은 없나?

변호사들은 한목소리로 중개사의 '명백한 책임'을 지적했다. 공인중개사법 제25조는 중개인이 계약이 이뤄지기 전 부동산의 권리관계를 의뢰인에게 성실하고 정확하게 설명할 의무를 규정하고 있다. 특히 전세 계약에서 선순위 보증금 규모는 보증금 회수 가능성을 결정하는 가장 중요한 정보다.

추은혜 변호사(법률사무소 더든든)는 "선순위 보증금 3.7억 원을 고의로 누락한 것은 사기에 준하는 기망행위"라며 "'3억 이상이면 계약 안 한다'는 세입자의 명확한 의사표시에도 허위 정보를 제공한 것은 중대한 불법행위"라고 꼬집었다. 중개인의 행위는 공인중개사법 제30조와 민법상 불법행위에 해당해 손해를 배상할 책임이 발생한다.

1.3억 전액 배상? '세입자 과실'이 변수

가장 큰 관심사는 A씨가 얼마를 돌려받을 수 있느냐다. A씨가 중개인의 거짓말을 입증할 문자 메시지와 녹취록을 확보하고 있어 소송에서 이길 가능성은 매우 높다.

일부 변호사는 전액 배상 가능성도 제기했다. 조선규 변호사(법무법인 유안)는 "중개사가 의무적으로 가입하는 공제보험 한도(통상 2억 또는 4억) 내에서 손해액 전액을 배상받을 가능성이 높다"고 전망했다. 중개인의 고의성이 명확하다면 이사 비용이나 정신적 피해에 대한 위자료까지 청구할 수 있다.

하지만 법정 다툼의 핵심 변수는 '과실상계(피해자에게도 일부 책임이 있을 때 그만큼 배상액을 깎는 것)'다. 법원은 중개인의 책임과 별개로, 계약 당사자인 세입자에게도 등기부등본 등 서류를 직접 확인하고 주의를 기울일 의무가 있다고 보기 때문이다.

심교준 변호사(법무법인 심)는 "중개인의 말을 믿었더라도 계약 당사자가 어느 정도는 자료를 보고 판단할 책임이 있다"며 "이 때문에 손해배상 금액이 일부 감액될 여지가 있다"고 설명했다.

과거 유사 판례들을 보면 법원은 통상 세입자의 과실을 30~50%가량 인정하는 추세다. 이 경우 A씨가 받을 수 있는 배상액은 6,500만 원에서 9,100만 원 사이가 될 수 있다.