보증금 2000만원 걸고 입주했는데…집주인이 파산 신청했다면?

보증금 2000만 원을 내고 얼마 전 새 집으로 입주한 A씨. 그런데 최근 법원으로부터 서류 한 통을 받았다. 집주인이 파산 및 면책 신청을 했다는 내용이었다.

문서에는 '간이파산' 절차가 진행 중이고 '채권신고기간은 추후 지정한다'고 적혀 있었다. 생소한 법률 용어에 A씨는 눈앞이 캄캄해졌다.

이대로 전 재산일 수 있는 보증금 2000만 원을 모두 날리게 되는 것은 아닐까?

'전입신고·확정일자' 갖췄다면 일단 안심…우선 보호 대상

결론부터 말하면, 임차인이 법적인 보호 요건을 갖췄다면 집주인이 파산하더라도 보증금의 전부 또는 상당 부분을 지킬 수 있다.

변호사들은 가장 먼저 '대항력'과 '우선변제권' 확보 여부를 확인해야 한다고 강조했다. 대항력은 주택을 인도받고 전입신고를 마치면 생기고, 여기에 임대차 계약서에 확정일자까지 받으면 우선변제권이 생긴다.

법무법인 현림 윤상현 변호사는 "전입신고와 확정일자를 갖춘 임차인은 파산 절차에서 별제권자(담보권자처럼 그 집에서 먼저 돈을 받을 권리가 있는 사람)와 같은 대우를 받는다"고 설명했다.

또한 보증금 2000만 원은 지역에 따라 소액임차인에 해당해 '최우선변제권'을 가질 가능성이 높다. 법무법인 게이트 김병현 변호사는 "보증금 2000만 원은 소액임차인 최우선변제권 등에 의해 보호받을 가능성이 높다"고 봤다.

'채권신고'는 선택 아닌 필수…놓치면 보증금 못 받을 수도

법원 문서에 '채권신고기간은 추후 지정한다'고 적혀 있다고 해서 마냥 손 놓고 기다려선 안 된다. 변호사들은 채권 신고를 반드시 해야 한다고 입을 모았다.

법무법인 쉴드 이진훈 변호사는 "채권 신고를 하지 않으면 배당에서 완전히 제외될 수 있다"며 "법원에서 채권신고기간이 지정되는 즉시 임차보증금 반환채권으로 신고해야 한다"고 강조했다.

특히 집주인이 파산 절차를 거쳐 면책까지 받으면 보증금 채무 자체가 사라질 위험도 있다. 법무법인 대한중앙 이동규 변호사는 "임대인의 개인파산에서는 임차인의 우선변제권이 있더라도 파산 절차와 면책의 영향을 받을 수 있다"고 지적했다.

이 변호사는 "파산이 끝난 뒤 임대인에게 받으면 된다고 생각하고 방치해서는 위험하다"며 파산 절차에 적극적으로 참여할 것을 권고했다.

채권자집회 참석은 의무 아니지만…가능하면 가는 게 유리

법원에서 통지한 채권자집회나 계산보고 기일에 반드시 참석해야 하는 것은 아니다. 법률사무소 정벽 김인규 변호사는 "임차인이 무조건 출석해야 하는 것은 아니다"라며 불참에 따른 불이익은 없다고 설명했다.

하지만 자신의 보증금과 직결된 문제인 만큼, 가능하면 참석하는 편이 유리하다. 파산관재인의 보고를 통해 집주인의 재산 상황과 배당 가능성 등을 파악할 수 있기 때문이다.

법률사무소 현송 조현재 변호사는 "재산 상황과 배당 전망을 들을 수 있는 자리이니, 가능하면 참석하거나, 파산관재인에게 경과를 확인하길 권한다"고 조언했다.

정리하면, 집주인 파산 시 보증금을 지키기 위해서는 ▲전입신고와 확정일자 유지 ▲법원이 지정하는 기간 내 반드시 채권신고 ▲파산관재인에게 임차인 사실 통보 등의 조치를 적극적으로 취해야 한다.