“잃어버린 것 아니냐” 적반하장 공인중개사…보증금 날린 세입자의 피눈물

“잃어버린 것 아니냐”는 중개사 한마디에 전 재산 날릴 뻔한 세입자, 그의 피눈물 섞인 법정 싸움이 시작됐다.

“잃어버렸거나 거짓말하는 것 아니냐고요?”

전 재산일 수 있는 보증금을 지켜줄 것이라 믿었던 공인중개사의 입에서 나온 말은 비수처럼 날아와 가슴에 박혔다. 다가구주택 임대차 계약에서 공인중개사의 설명의무 위반으로 보증금 전액을 날릴 위기에 처한 세입자 A씨의 이야기다.

“별지 준 적 없다” vs “잃어버린 것 아니냐”...진실게임 된 확인설명서

A씨가 2022년 2월 보금자리를 튼 다가구주택이 경매에 넘어가면서 비극은 시작됐다. A씨는 후순위로 밀려 보증금을 한 푼도 받을 수 없다는 통보를 받았다.

절망 속에서 계약 서류를 다시 살피던 A씨는 ‘중개대상물 확인·설명서’의 선순위 임차보증금 내역이 ‘별지 기재’라고만 적힌 사실을 발견했다. A씨는 별지를 받은 기억이 없었고, 해당 란에는 서명조차 없었다.

무언가 잘못됐음을 직감한 A씨가 공인중개사에게 연락하자, 그는 오히려 A씨를 거짓말쟁이로 몰아세웠다. 사본 요구에 차일피일 미루던 중개사는 결국 연락을 끊었고, A씨는 그를 경찰에 고소했다.

조사 결과 중개사의 과실은 명백했다. 관할 구청은 해당 공인중개사에게 ‘중개대상물 확인·설명 의무 위반’으로 과태료 500만 원을 부과했다. 하지만 중개사무소는 이미 폐업한 뒤였고, A씨의 보증금을 되찾기 위한 진짜 싸움은 이제부터였다.

폐업한 중개사, 만료된 공제증서...보증금, 받을 길 있다

가장 큰 쟁점은 보상을 받을 수 있는지다. A씨가 계약 당시 받은 공인중개사 공제증서의 보증 기간이 만료돼 불안감이 컸다. 하지만 법적 책임은 손해배상 청구 시점이 아닌, 문제가 된 ‘중개 행위 시점’을 기준으로 판단한다. A씨의 계약일(2022년 2월)이 공제 기간 안에 있었기에, 중개사가 폐업했더라도 당시 가입했던 공제 효력은 유효하다.

이에 대해 한대섭 변호사는 “공제증서의 효력은 손해배상 청구를 하는 시점이 아니라, 문제가 된 중개행위, 즉 계약이 있었던 시점을 기준으로 한다”며 “A씨의 계약일이 공제기간 안에 포함되므로, 한국공인중개사협회에 보상을 청구할 자격이 충분하다”고 설명했다.

“중개사와 협회 묶어라”...승소 확률 높이는 ‘공동소송’과 ‘과실상계’

전문가들이 제안한 가장 효과적인 해법은 공인중개사와 한국공인중개사협회를 ‘공동피고’로 묶어 손해배상청구 소송을 제기하는 것이다. 조선규 변호사는 “법원 판결을 통해 공제금 한도(통상 1억 원) 내에서는 협회를 통해 손해를 보전받고, 이를 초과하는 손해는 공인중개사 개인에게 청구할 수 있다”고 조언했다.

다만 법원은 임차인에게도 계약서 등을 꼼꼼히 확인하지 않은 책임이 있다고 보고 배상액을 일부 깎을 수 있다. 이를 ‘과실상계(過失相計)’라고 하는데, 법원은 배상액을 일부 감액할 수 있으며 이 과실 비율이 소송의 주요 쟁점이 될 수 있다. 구청의 과태료 처분은 중개사 과실을 입증할 매우 유리한 증거지만, 철저한 소송 전략이 필요한 이유다.

믿었던 중개사의 말 한마디와 누락된 서류 한 장에 전 재산을 잃을 뻔한 A씨. 그의 싸움은 이제 법정에서 그 책임을 묻는 단계로 접어들었다. 이번 사건은 ‘깜깜이’ 다가구주택 계약의 위험성과 중개사의 법적 책임을 다시 한번 일깨우고 있다.