"중도금 냈는데…" 입주지연 아파트, 계약해제 될까?

새 아파트 입주를 손꼽아 기다렸지만, 입주 예정일이 3개월 넘게 지연돼 계약 해제를 고민 중인 A씨. 이미 중도금까지 일부 납부한 터라, 혹시 계약 해제가 불가능하거나 불이익이 생길까 발만 동동 구르고 있다.

이 같은 A씨의 고민에 13명의 변호사들은 "시행사 귀책사유이므로 중도금 납부 여부와 무관하게 계약 해제가 가능하다"고 만장일치로 답했다.

"입주는 기약 없고…중도금 낸 게 발목 잡을까 걱정"

A씨가 소유한 아파트 분양권의 계약서에는 '입주예정일로부터 3개월 이상 지연되고 독촉 이후에도 14일 이상 이행을 못했을 경우' 계약을 해제할 수 있다는 조건이 명시돼 있다. A씨 아파트의 경우, 입주 지연 3개월이 채워지고, 그로부터 15일 뒤인 1월 15일경부터 계약 해제를 요구할 수 있는 상황이다.

하지만 A씨는 이미 중도금을 일부 상환했다. 그는 중도금을 낸 사실이 계약 해지에 발목을 잡지 않을까 하는 마음에 변호사들에게 두 가지를 질문했다. 중도금을 갚은 경우 분양권 계약 해제가 불가능한지, 그리고 만약 가능하다면 불리한 점은 없는지였다.

변호사 13인 "만장일치 해제 가능, 중도금 납부는 무관"

A씨의 질문에 변호사 13명 전원은 "중도금 납부와 무관하게 계약 해제가 가능하다"고 입을 모았다. 분양자의 중도금 납부는 '계약 이행의 착수'로 볼 수 있지만, 이는 계약금만 포기하고 일방적으로 계약을 깨는 '해약금 해제'를 제한할 뿐, 이번 사안처럼 시행사의 명백한 잘못으로 인한 '약정해제권' 행사에는 아무런 영향을 미치지 않는다는 것이다.

IBS법률사무소 김정한 변호사는 "입주지연에 따른 분양계약의 해제는 분양사의 귀책사유로 인한 것이므로, 수분양자의 중도금 납입 여부와 관계없이 해제가 가능하다"고 설명했다. 법무법인 심의 심교준 변호사 역시 "말씀하신 계약 해제 조건은 별도의 해제 조항이므로, 중도금 납부 여부와는 무관하게 해당 해제 조항에 따라 해제가 가능해 보인다"고 덧붙였다.

"불리함은커녕 위약금까지… 원금·이자 반환은 기본"

변호사들은 계약 해제 시 불리한 점은 거의 없으며, 오히려 위약금까지 받을 수 있다고 조언했다. 시행사의 귀책사유로 계약이 해제되면, 시행사는 분양자가 냈던 계약금과 중도금 전액을 돌려줄 '원상회복 의무'를 지기 때문이다.

김경태 변호사는 "이미 상환한 중도금은 계약해제 시 법정이자를 포함하여 반환받으실 수 있으며, 이는 보통 해제 신청 후 30-60일 내에 처리됩니다"라고 구체적인 절차를 안내했다.

여기에 계약서상 위약금 조항이 있다면, 원금과 이자는 물론 위약금까지 청구할 수 있다. 분양자의 잘못이 아니므로 향후 다른 아파트 청약 시 재당첨 제한 같은 불이익도 없다.

"타이밍 놓치면 끝…해제 통보는 내용증명으로 즉시"

다만 전문가들은 해제 권리를 확실하게 행사하려면 '절차'와 '타이밍'이 무엇보다 중요하다고 강조했다. 특히 해제 의사 표시는 반드시 서면으로, 타이밍을 놓치지 않고 보내야 한다.

법률사무소 금옥 신현돈 변호사는 "계약해제통보가 상대방에게 도달되지 않고 있는 동안에 임시사용승인 등이 내려지면, 더 이상 해제권을 행사할 수 없게 됩니다"라고 경고했다.

늑장 대응은 금물이라는 지적도 나왔다. 변호사 김도헌 법률사무소의 김도헌 변호사는 "특히, 입주지연에 의한 해제는 입주가 실제로 될 때까지만 행사 가능해서 즉시 작업 들어가야 하기에, 느긋하게 있을 상황이 아닙니다"라고 신속한 대응을 촉구했다.

법무법인 인화 김명수 변호사는 입주 지연 3개월이 되면 우선 내용증명으로 독촉하고, 이후 14일이 지나도 이행되지 않으면 다시 내용증명을 보내 계약 해제 의사를 명확히 해야 한다고 구체적인 절차를 조언했다.

"숨겨진 자동 연장 조항? 계약서부터 다시 확인해야"

성공적인 계약 해제를 위해 마지막으로 확인해야 할 것은 분양계약서의 세부 조항이다. 예상치 못한 '독소 조항'이 숨어있을 수 있기 때문이다.

클리어 법률사무소 김동훈 변호사는 "유사 사건들에 대한 풍부한 수행 경험에 비추어볼 때, 입주예정일로부터 3개월 지연시 계약해제 가능 조항이 있는 것으로 확인하셨으나, 다른 조항에 특정 사유가 존재하면 입주예정일 자체가 자동 연장되는 조항이 있을 확률이 높습니다"라며 섣부른 소송 제기의 위험성을 경고했다.

따라서 법적 조치에 앞서 분양계약서 원문 전체를 법률 전문가와 함께 꼼꼼히 검토해, 시행사가 주장할 만한 다른 예외 조항은 없는지 반드시 확인하는 절차가 필요하다.