임대인이 보증금 마련 못 해 임차인이 이사할 집 계약 파기…피해 책임 누가 지지?

전세 사는 A씨가 계약 만기를 앞두고 새로 이사할 집을 구해 전세 계약을 마쳤다. 중도금과 잔금은 지금 전세 사는 집의 보증금을 돌려받아 치를 예정이었다.

그런데 계획에 차질이 생겼다. 지금 사는 집의 임대인이 새로운 세입자를 구하지 못해 만기일에 보증금반환이 불가능하게 됐다고 연락해 온 것이다.

그렇게 되면 A씨가 새로 계약한 전셋집의 중도금과 잔금을 약속한 날짜에 치를 수 없어, 계약 파기가 불가피해 보인다.

A씨는 이로 발생한 피해를 어떻게 처리해야 할지, 변호사에게 자문했다.

현 상황으로는 A씨가 새로 전세 계약한 집의 계약금을 날릴 수밖에 없어 보인다.

법무법인대한중앙 조기현 변호사는 “새로운 계약의 상대방은 A씨로부터 중도금을 받지 못하면 계약을 파기할 수 있는데, 이때 A씨에게 귀책 사유가 있으므로 계약금을 반환받을 수 없다”고 말했다.

이 경우 A씨는 그 손해액을 보증금을 제대 돌려주지 못한 현 임대인에게 손해배상으로 청구할 수 있다고 변호사들은 말한다.

법률사무소 청진 임승빈 변호사는 “전세보증금을 반환받지 못함에 따라 잃게 되는 새로운 집 전세 계약금을 임대인에게 손해배상 청구할 수 있다”고 말했다.

다만 A씨가 몰취 당한 계약금을 현 임대인에게 청구하려면, 새로운 계약 사실과 계약 이행을 위해 전세보증금을 제때 돌려받지 못하면 안 된다는 사실을 미리 알려야 한다고 변호사들은 말한다.

법무법인 감우 정의권 변호사는 “A씨가 임대인에게 새로운 임대차계약 체결 사실을 미리 알렸다면, A씨가 임대인에게 보증금을 환급받지 못해 잃게 되는 새 전셋집 계약금에 대한 손해배상을 청구할 수 있다”고 했다.

A씨가 현 임대인에게 알려야 할 구체적인 내용에 대해 법무법인 인화 김명수 변호사는 “이사할 집에 임대차계약을 체결한 사실, 보증금의 액수와 이미 지급한 계약금의 액수, 임대인이 언제까지 보증금을 반환하지 않으면 해당 계약금을 몰취 당하는 손해를 보게 된다는 사실 등을 임대차 만기일 전에 미리 문자, 카톡, 내용증명 등을 통해 고지해야 한다”고 짚었다.

“만약 기존 임대차계약이 종료되기 전이고 아직 새로운 계약 사실을 임대인에게 알리지 않았다면, A씨는 즉시 새로운 계약을 체결하였음을 알리는 법리적 검토가 동반된 법무 법인 명의의 내용증명을 임대인에게 발송해 둘 필요가 있다”고 조기현 변호사는 조언했다.

그리고 현재 사는 집의 계약만기일 후에 A씨가 취해야 할 조치에 대해 김명수 변호사는 “만기일까지 실제로 보증금반환이 이루어지지 않으면, 바로 다음 날부터 임차권등기명령 신청과 보증금반환 청구 소송을 제기해 승소 판결을 받고 강제집행까지도 진행할 생각을 해야 한다”고 말했다.

이 경우 특히 임차권 등기가 중요하다고 변호사들은 강조한다. 임승빈 변호사는 “임차권 등기를 하는 이유는 크게 ①이사 후에도 주택임대차보호법상 보호를 받고 ②보증금에 대하여 연 12%의 지연손해금을 받으며 ③보증금을 빨리 반환하도록 임대인을 압박하는 목적이 있다”고 했다.