"월세 5% 인상" 문자로 합의했는데, 집주인이 퇴거 통보한다면?

월세 5% 인상에 동의한다는 문자를 집주인에게 보내고 한시름 놓았던 세입자 A씨. 하지만 집주인은 돌연 '주거용으로 사용하면 그로 인한 모든 손해를 배상하라'는 특약을 새로 요구하며, 이에 동의하지 않으면 계약 만기일에 집을 비우라고 통보했다.

이미 갱신에 합의했는데, 불리한 조건을 추가로 요구하며 이를 거부했다는 이유만으로 정말 집에서 쫓겨날 수도 있을까?

월세 인상 합의 후 추가된 '독소조항', 거부하면 계약 해지 사유?

A씨는 업무용 오피스텔을 개인사업자 명의로 계약해 실거주해 왔다. 계약 만기를 앞두고 집주인이 월세 5% 인상을 요구했고, A씨는 문자로 이에 동의했다.

하지만 집주인은 이후 '주거용으로 사용 시 발생하는 모든 손해를 세입자가 책임진다'는 내용의 특약 작성을 추가로 요구하며 압박했다.

변호사들은 이미 A씨가 문자로 월세 인상에 동의한 시점에 계약 갱신 합의가 성립된 것으로 볼 여지가 크다고 분석했다. 법률적으로 계약은 서면뿐 아니라 구두나 문자로도 당사자 간 의사가 합치되면 성립하기 때문이다.

디센트 법률사무소 임호균 변호사는 "차임 5% 인상에 문자로 동의하신 시점에 이미 갱신 합의는 성립한 것으로 볼 여지가 크다"며 "따라서 임대인이 이후에 독소조항 특약을 새로 요구하며 '비동의 시 만기종료'를 내세우는 것은, 이미 성립한 갱신을 사후적으로 뒤집으려는 시도로 볼 여지가 크다"고 설명했다.

변호사 홍현필 법률사무소의 홍현필 변호사 역시 "문자로 차임 5% 인상 요구에 수용 의사를 밝히고 상호 동의했다면, 그 시점에 이미 갱신 계약은 유효하게 성립했다"며 "임대인이 뒤늦게 독소조항이 담긴 특약 체결을 강요하며, 이를 거부한다는 이유로 계약 종료를 주장하거나 만기일에 강제 퇴거를 시킬 법적 권리는 존재하지 않는다"고 말했다.

계약서는 '업무용'인데 실제는 '주거용', 어느 법의 보호를 받을까

이번 분쟁의 핵심은 A씨의 오피스텔에 어떤 법이 적용되느냐다.

계약서상 용도는 '업무용'이지만 A씨는 실제 '주거용'으로 사용해 왔고, 집주인도 이를 알고 있었다. 이 경우 임대차 분쟁은 상가건물 임대차보호법(상임법)이 아닌 주택임대차보호법(주임법)의 적용을 받을 가능성이 높다.

법원은 임대차 목적물의 공부상(서류상) 표시가 아닌 실제 용도를 기준으로 주임법 적용 여부를 판단한다. 법무법인 인화의 김명수 변호사는 "공부상의 용도가 사무실 등 업무시설로 되어 있더라도, 실제 사용용도가 주거용도일 경우에는 상임법이 아니라 주임법의 적용을 받도록 되어 있다"고 밝혔다.

주임법이 적용되면 세입자는 최소 2년의 거주 기간을 보장받는다. 또한, 임대인이 요구하는 '전입신고 불가'나 '주거 사용 시 손해배상' 같은 특약은 주임법의 강행규정에 위반되어 세입자에게 불리한 경우 그 효력이 없을 수 있다.

법무법인 게이트 허훈무 변호사는 "오피스텔은 계약서상 업무용으로 표기되었더라도 실질적으로 주거로 사용되었고 임대인도 이를 인지했으므로, 주택임대차보호법의 적용을 받는다"며 "임대인이 요구하는 독소조항 특약 작성을 거부하더라도, 이를 이유로 만기일에 강제 퇴거를 시키거나 계약 종료를 주장할 법적 권리는 임대인에게 없다"고 강조했다.

보증금 지키려면 '전입신고' 해야…집주인 반발은?

변호사들은 A씨가 보증금을 안전하게 지키기 위해 지금이라도 전입신고를 하는 것이 유리하다고 조언했다. 전입신고를 해야 주임법상 대항력과 우선변제권을 확보해, 만약의 경우 집이 경매에 넘어가더라도 보증금을 돌려받을 수 있기 때문이다.

홍현필 변호사는 "임차인의 보증금을 안전하게 보호하기 위해서는, 지금이라도 즉시 전입신고와 확정일자 처리를 하여 대항력과 우선변제권을 확보해야 한다"며 "과거의 구두상 전입불가 약정은 무효"라고 말했다.

다만, 전입신고를 할 경우 집주인과의 분쟁이 더 격화될 수 있다는 점은 감안해야 한다. 집주인이 부가가치세 환급 등 세금 문제 때문에 전입신고를 꺼리는 경우가 많기 때문이다.

클리어 법률사무소 김동훈 변호사는 "전입신고를 진행할 경우 임대인과 세무 문제 및 손해배상 관련하여 복잡한 민사 분쟁이 발생할 여지가 크다"면서도 "임차인의 소중한 보증금 보호를 위해서는, 지금이라도 전입신고를 진행하여 대항력과 우선변제권을 확보하시는 방안을 검토해야 한다"고 조언했다.