“실거주라더니…나가려니 ‘계속 살래?’” 1억 뛴 전셋값에 세입자 울리는 집주인의 ‘꼼수’

“실거주” 한마디에 날아간 보금자리…이사 앞두고 ‘"계약 연장 할래요?"

전세 계약 만료를 앞두고 “직접 살겠다”던 집주인이 갑자기 말을 바꿔 세입자의 속을 뒤집어 놓는 일이 벌어졌다. 이미 새집 계약까지 마친 세입자는 이 황당한 권유에 분통을 터트렸다.

법조계에서는 임차인의 계약갱신요구권을 무력화하려는 명백한 ‘꼼수’라며, 집주인에게 손해배상 책임을 물을 수 있다는 분석이 지배적이다.

“실거주” 한마디에 날아간 보금자리…이사 앞두고 "계약 연장 할래요?"

2년 넘게 한 전셋집에 살아온 A씨의 계약 만료일은 2025년 11월. 계약갱신청구권 사용을 염두에 뒀지만, 집주인은 2025년 9월 “실거주할 예정이니 집을 비워달라”고 통보했다.

A씨는 부랴부랴 새 월셋집을 알아보고 10월에 계약금까지 치렀다. 이사 업체와 계약도 마쳤다. 모든 준비를 끝내고 이사 날만 기다리던 때에 집주인에게서 황당한 연락이 왔다. “실거주 계획이 취소됐는데, 계약 연장할래요?”

A씨가 살던 집의 전세금은 2억 3천만 원. 하지만 그사이 시세는 3억 4천만 원으로 1억 원 넘게 폭등했다. A씨는 “새집 계약이 끝난 걸 뻔히 알면서, 이제 와서 말을 바꾸는 건 시세대로 전세금을 올려 새 세입자를 받으려는 속셈 아니겠냐”며 분통을 터뜨렸다.

그는 집주인의 행위가 명백한 사기라며 법적 대응을 고민하고 있다.

법조계 “명백한 ‘꼼수’…손해배상 책임져야”

변호사들은 A씨의 사례가 집주인의 부당한 계약갱신 거절에 해당하며, 손해배상 청구가 충분히 가능하다고 입을 모았다. 주택임대차보호법은 임대인이 실거주할 경우에만 예외적으로 세입자의 계약갱신 요구를 거절할 수 있도록 허용한다. 하지만 이 권리를 악용하는 건 다른 문제다.

김정학 변호사(법무법인 시그니처)는 “계약 종료를 불과 1개월도 채 남지 않은 시점에 ‘실거주 철회’를 통지한 사실만으로는 종전 계약갱신거부에 정당한 사유가 있는 것으로 인정될 수 없다”며 손해배상청구가 가능하다고 판단했다. 그는 “A씨가 이사한 뒤, 원래 살던 집에 집주인이 아닌 새로운 임차인이 들어왔는지 확인하고 소송 등 조치를 취해야 한다”고 조언했다.

김경태 변호사(김경태 법률사무소) 역시 “집주인의 행위는 주택임대차보호법상 계약갱신거절의 정당한 사유인 ‘실거주’를 악용한 것”이라며 “새로운 임차물건 계약 체결 후 실거주 의사를 번복한 것은 갱신거절의 정당성을 의심할 수 있는 중요한 정황”이라고 지적했다. 그는 “계약금, 이사비용, 중개수수료 등 실제 발생한 손해는 물론, 새 임차주택의 임대료가 더 높다면 그 차액에 대한 손해배상도 청구할 수 있다”고 설명했다.

‘진짜’ 실거주 아니면 불법…대법원이 세운 기준은?

법의 심판대에서 핵심 쟁점은 집주인의 ‘실거주 의사’가 얼마나 진실했는지다. 대법원은 이와 관련해 중요한 판례를 남겼다. 김인혁 변호사(법률사무소 렉스)는 “대법원은 ‘실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다’고 판시했다”고 전했다.

단순히 “살겠다”고 말만 하는 것으로는 부족하다. 법원은 임대인의 주거 상황, 직장이나 학교 등 사회적 환경, 실거주 의사를 갖게 된 경위, 갱신 거절 전후의 모순된 언행 등을 종합적으로 따져 그 의사가 ‘가공된 것이 아니라 진정하다’고 수긍할 수 있을 때만 정당한 거절로 인정한다. A씨의 사례처럼 세입자가 새집을 구하자마자 말을 바꾸는 행위는 진정한 의사를 의심하게 만드는 대표적인 경우다.

만약 집주인이 실거주를 이유로 세입자를 내보낸 뒤 정당한 사유 없이 다른 사람에게 집을 임대하면, 법에 따라 아래 세 가지 기준 중 가장 큰 금액을 손해배상으로 청구할 수 있다.

1. 갱신거절 당시 월세의 3개월 치 (환산월차임 기준)

2. 집주인이 새 임차인에게 받은 월세와 갱신거절 당시 월세 간 차액의 2년 치

3. 갱신거절로 인해 세입자가 입은 실제 손해액 (이사비, 중개수수료, 새집 계약 위약금 등)

‘꼼수’ 집주인에 맞서는 법…증거 확보가 ‘최우선’

이런 ‘꼼수’ 집주인에게 법적으로 대응하기 위해 가장 중요한 것은 증거 확보다. 김경태 변호사는 “집주인의 실거주 통보와 관련된 문자메시지, 통화내역 등의 증거를 확보하는 것이 중요하다”며 “새로운 임차주택 계약서, 계약금 영수증, 이사계약서 등 실제 손해를 입증할 자료도 필요하다”고 강조했다.

김명수 변호사(법무법인 인화)는 두 가지 상황에 대비할 것을 주문했다. 그는 “임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우에 대비해, 새로 계약한 사실과 위약금 약정 등을 문자로 고지해둬야 한다”고 말했다. 만약 보증금을 돌려받지 못하면 임차권등기명령 신청과 보증금반환청구 소송을 통해 해결해야 한다. 반대로 보증금을 순순히 돌려주더라도, 이후 집주인이 제3자에게 임대하는지 지켜본 뒤 손해배상 소송을 제기해 피해를 회복해야 한다고 덧붙였다.

결국 세입자 A씨가 취할 수 있는 최선의 방법은 집주인과의 모든 소통 내용을 기록으로 남기고, 이사 후 등기부등본이나 전입세대열람을 통해 실거주 여부를 확인한 뒤 변호사와 상담해 소송을 진행하는 것이다. 법은 더 이상 ‘실거주’라는 방패 뒤에 숨은 집주인의 변심을 용납하지 않고 있다.

[체크리스트] ‘꼼수 집주인’ 대응을 위한 액션 플랜

1단계: 증거 확보

집주인의 실거주 통보 및 번복과 관련된 문자, 통화 녹음 등 모든 소통 내용을 날짜별로 기록하고 저장한다.

2단계: 손해 입증 자료 준비

새로 구한 집의 임대차 계약서, 계약금 영수증, 이사 계약서 및 영수증, 부동산 중개수수료 영수증 등 실제 발생한 손해를 증명할 모든 서류를 챙긴다.

3단계: 내용증명 발송 (선택)

집주인이 말을 바꾼 시점에, 이미 새로운 계약을 체결해 손해가 발생했음을 알리고 법적 조치를 예고하는 내용증명을 보내 압박 수단으로 활용할 수 있다.

4단계: 이사 후 실거주 여부 확인

이사를 나간 뒤, 기존 주소지의 등기부등본을 떼보거나 주민센터에서 '전입세대열람'을 신청해 집주인 본인이나 직계가족이 아닌 제3자가 전입했는지 확인한다.

5단계: 법적 조치 실행

집주인이 제3자에게 임대한 사실이 확인되면, 확보한 모든 증거와 손해 입증 자료를 가지고 변호사와 상담 후 손해배상 청구 소송을 제기한다.