"집주인이 잠수탔어요" 2.3억 역전세 탈출법

2억 3천만 원 전세금을 돌려주겠다던 집주인은 연락 두절, 집값은 폭락한 '역전세' 상황. 전세사기 피해자로 인정받고 전세권까지 설정했지만, 돈 받을 길은 막막하다.

내용증명도 6번이나 반송된 절망 속에서, 법률 전문가들이 제시하는 '내 돈'을 되찾기 위한 구체적인 법적 절차와 압박 전략을 알아본다.

"사업이 어렵다"더니…어느 날 증발한 집주인

서울 동대문구의 한 오피스텔. A씨는 2021년 4월, 전세금 2억 3천만 원에 둥지를 틀었다.

하지만 2년 계약을 연장하고 1년이 채 지나지 않은 2024년 2월, 집주인의 대리인으로부터 "집주인의 사정이 어렵게 되었다"는 청천벽력 같은 소식을 듣고 부랴부랴 전세권을 설정했다. 개

인 사정으로 이사가 급해진 A씨가 2024년 6월 집주인에게 9월까지 보증금 반환을 요청했지만, 돌아온 대답은 "다음 세입자가 들어와야 줄 수 있다", "사업이 어려워 당장 돈이 없다"는 말뿐이었다.

이후 집주인은 아예 연락을 끊고 잠적했다. 계약 해지를 알리는 내용증명은 '폐문부재'를 이유로 여섯 차례나 A씨에게 되돌아왔다. 결국 A씨는 지난해 12월 23일, 관할 구청으로부터 '전세사기피해자등 결정문'을 받았다.

"전세권·피해자 결정문은 '최강의 방패'…그러나"

A씨의 손에는 집주인의 동의 없이도 집을 경매에 넘길 수 있는 '전세권'과 정부가 공인한 '전세사기피해자 결정문'이라는 강력한 무기가 들려 있다.

김경태 변호사는 "우선 전세권 설정이 되어있고 전세사기피해자 결정문까지 받으셨다는 점은 매우 중요한 법적 보호장치입니다"라며 "이는 향후 강제집행의 근거가 될 수 있습니다"라고 평가했다.

실제로 전세권이 설정돼 있으면, 별도의 소송 판결 없이도 곧바로 해당 주택에 대한 임의경매를 신청할 수 있다(민법 제318조).

하지만 문제는 경매를 하더라도 2억 3천만 원 전액을 돌려받기 어렵다는 점이다. 해당 오피스텔의 공시지가는 1억 2천6백만 원까지 떨어진 '역전세' 상황. 경매에서 낙찰되더라도 보증금에 한참 못 미치는 금액만 손에 쥘 가능성이 크다. '최강의 방패'를 쥐고도 돈을 전부 회수하지 못할 수 있는 암담한 현실이다.

경매만으론 부족…'가압류'와 '이자 압박' 병행해야

법률 전문가들은 '전방위적 압박'이 해법이라고 입을 모은다.

먼저, 전세금 반환 소송은 기본이다. 정의권 변호사는 소송 기간에 대해 "4~6개월 정도 예상하면 될 것으로 보입니다"라고 설명했다.

지급명령 신청은 집주인이 고의로 연락을 피하는 상황에서는 무용지물일 수 있다. 김명수 변호사는 "임대인과 연락이 두절된 상황이고 내용증명도 반송되는 경우이므로 지급명령신청으로는 해결이 안되니 어쩔 수 없이 임대인을 상대로 보증금반환청구소송을 제기하여야 합니다"라고 조언했다.

소송과 동시에 반드시 해야 할 조치가 있다. 바로 집주인의 다른 재산을 묶어두는 '가압류'다. 임승빈 변호사는 "임대인 통장 등 재산에 대한 가압류를 받아 집행재산 확보가 시급한 사건입니다"라고 강조했다. 경매에서 못 받은 나머지 돈을 집주인의 다른 예금이나 부동산에서 받아내기 위한 사전 조치인 셈이다.

여기에 민경남 변호사의 조언처럼 '임차권등기명령'을 신청해 이사 후에도 법적 보호를 유지하면서, 연 12%의 지연이자를 청구해 집주인을 압박하는 전략도 병행해야 한다.

결국 경매, 소송, 가압류, 이자 청구라는 '네 가지 카드'를 동시에 활용해 집주인이 스스로 돈을 갚게 만들어야 한다는 것이 전문가들의 공통된 결론이다.