토지거래허가 받으니 집값 1억 올라…매도인 계약파기, 막을 수 있나?

어렵게 토지거래허가까지 받아 아파트 매매를 눈앞에 둔 A씨. 하지만 그 사이 집값이 1억 원 넘게 오르자 매도인은 계약서 작성 당일 돌연 계약을 파기하겠다고 통보했다.

A씨는 매도인의 일방적인 계약 파기를 거절하고 원래대로 아파트 소유권을 넘겨받을 수 없을까?

'허가 시 계약 유효' 약정서, 법적 효력은?

A씨는 경기도 성남시 분당구에 있는 아파트를 사기 위해 지난 6월 초 매도인에게 약정금 2500만 원을 보냈다. 해당 지역은 토지거래허가구역이라, A씨는 약 한 달 뒤인 7월 초에 관할 구청으로부터 토지거래허가까지 받았다.

약정서에는 '토지거래허가를 받으면 소급하여 유효한 매매계약으로 본다'는 제5조 조항도 들어 있었다.

하지만 정식 계약서를 쓰기로 한 7월 10일, 매도인은 A씨에게 계약 파기를 통보했다. 그 사이 아파트 호가가 1억 원 이상 올랐기 때문인 것으로 추정된다.

변호사들은 토지거래허가까지 완료된 이상, 이 계약은 유효하게 성립했다고 분석한다.

법무법인 대한중앙 이동규 변호사는 "토지거래허가까지 완료된 상태라면 매매계약의 효력은 확정되었으므로, 매도인이 일방적으로 파기할 수 없다"고 말했다.

법적으로 토지거래허가구역 내 계약은 허가를 받기 전까지 효력이 없는 '유동적 무효' 상태에 있다가, 허가를 받으면 계약 체결 시점으로 소급해 효력이 발생한다. A씨의 약정서 제5조는 이러한 법리를 재확인하는 조항이다.

집값 오르자 파기 통보…배액 배상하면 그만일까?

문제는 계약이 유효하게 성립했더라도, 매도인이 계약금의 두 배를 물어주고 계약을 해제할 수 있느냐다.

우리 민법(제565조)은 당사자 중 한쪽이 계약 이행에 착수하기 전까지는 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있도록 규정한다.

여러 변호사들은 '토지거래허가를 받은 것'만으로는 '이행의 착수'로 보기 어렵다는 대법원 판례를 지적했다.

법무법인 현림 윤상현 변호사는 "대법원은 계약금만 오간 상태에서 허가를 받았어도 그것만으로는 '이행의 착수'가 아니어서, 매도인이 배액을 상환하고 해제할 수 있다고 본다"고 설명했다.

즉, 원칙적으로 매도인이 약정금 2500만 원의 두 배인 5000만 원을 A씨에게 지급하면 계약을 해제할 수 있다는 의미다.

다만, 이는 매도인이 실제로 배액을 상환했을 때 효력이 발생한다.

로버스 법률사무소 신은정 변호사는 "매도인이 계약을 파기하려면 약정금의 두 배인 5천만 원을 실제 상환하거나 공탁해야만 해제의 효력이 발생한다"며 "만약 매도인이 원금만 돌려주려 하거나 배액 상환을 거부한다면 계약 파기는 무효"라고 말했다.

파기 막으려면…'가처분 신청'부터 서둘러야

변호사들은 A씨가 계약 파기를 막고 소유권을 이전받고 싶다면, 매도인이 다른 사람에게 아파트를 팔아버리지 못하도록 막는 조치가 시급하다고 조언한다.

법무법인(유한) 엘케이비평산 정진열 변호사는 "매도인이 제3자에게 아파트를 처분하는 사태를 방지하기 위하여 처분금지 가처분 신청을 최우선적으로 검토해야 한다"고 강조했다.

이후 소유권 이전등기 청구 소송을 통해 계약 이행을 강제하는 방법을 고려할 수 있다.

A씨가 약정서 작성 당시 추가로 약정금을 입금하려 했으나 매도인이 거절했던 사실 등은, 소송 과정에서 A씨가 계약 이행에 적극적이었다는 점을 보여주는 유리한 정황이 될 수 있다.

법무법인 랜드로 신지수 변호사는 "파기를 거절하고 계약대로 매수하는 것을 관철할 수 있다"며 "처분금지가처분을 신속히 신청해 제3자 매도를 막고, 소유권이전등기청구소송을 제기하는 것이 강력한 대응"이라고 조언했다.