‘누수 없음’ 믿고 아파트 샀는데 물벼락…계약 해지할 수 있을까?

새 보금자리의 꿈에 부풀어 인테리어 업자와 함께 현관문을 연 A씨의 눈에 들어온 것은 처참한 광경이었다. 천장 우수관 주변으로 시커멓게 번진 물자국. A씨의 꿈도 그 물자국처럼 얼룩지기 시작했다.

A씨가 황급히 찍어 보낸 사진에 매도인은 "윗집 누수이며 수리해주기로 했다"면서도 "나는 정말 몰랐던 일이니 계약 파기는 절대 안 된다"고 선을 그었다. 집값 하락과 재발 공포에 휩싸인 A씨는 결국 계약금 반환을 요구하며 싸움에 나섰다.

"나도 몰랐다"는 매도인, 법은 누구의 손을 들어줄까

변호사들은 매도인의 '고의'나 '과실' 여부와 관계없이 책임을 져야 한다고 지적했다. 이때 등장하는 법적 개념이 바로 민법 제580조가 규정한 '매도인의 하자담보책임'이다. 이는 매매한 부동산에 누수와 같이 계약 목적을 달성하기 어려운 중대한 결함이 있을 경우, 매도인이 그 사실을 인지하지 못했더라도 매수자에 대해 책임을 져야 한다는 강력한 원칙이다.

더신사 법무법인 정찬 변호사는 "누수는 매수인이 계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 수 있는 명백한 사유"라며 "특히 계약서에 '누수 없음'이라고 명시한 것은 계약의 중요 내용 위반으로, 계약 해지의 가장 결정적인 근거가 된다"고 설명했다.

"윗집이 고쳐줄 것"…매도인의 변명, 법적 효력 없다

매도인은 '윗집이 수리해 줄 것'이라며 책임을 회피하고 있지만, 이는 A씨와의 계약 관계에 아무런 영향을 미치지 못한다. A씨는 '윗집'이 아닌 '매도인'과 계약을 체결했기 때문이다.

법무법인 유안 조선규 변호사는 "누수는 주거 환경과 부동산 가치에 중대한 영향을 미치는 하자로, 이로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없다고 보는 것이 타당하다"며 "이 경우 매수인은 민법에 따라 계약을 해제할 권리가 있다"고 강조했다. 결국 A씨가 이 계약을 '없던 일'로 하고 계약금을 온전히 돌려받을 권리가 충분하다는 의미다.

계약 해제를 위한 3단계 행동 지침

변호사들은 A씨가 계약금을 온전히 돌려받기 위해 다음과 같은 절차를 밟으라고 조언했다.

1단계: 증거 확보

누수 현장을 날짜가 나오게 여러 각도에서 촬영하고, 인테리어 업자 등 전문가의 확인서를 받아두는 것이 좋다.

2단계: 계약 해제 통보

변호사의 조력을 받아 계약 해제 의사와 계약금 반환을 요구하는 '내용증명'을 매도인에게 보내야 한다. 이는 향후 소송에서 유리한 증거가 된다.

3단계: 소송 준비

매도인이 끝까지 계약금 반환을 거부한다면, '계약금 반환 청구 소송'을 제기해 법원의 판단을 구해야 한다. A씨의 경우 계약서상 명확한 근거가 있어 승소 가능성이 매우 높다.