집주인이 100만원 안 냈다며, 세입자인 저에게 '단수' 협박합니다

오피스텔에 입주해 꼬박꼬박 관리비를 내온 세입자 A씨. 어느 날 갑자기 새로 생긴 주민관리단으로부터 "집주인이 체납한 관리비 100만 원을 해결하지 않으면 단수 조치하겠다"는 협박을 받았다.

관리업체와 관리단 사이의 분쟁에 끼어 주차금지, 벌금 위협까지 받는 A씨. 아무 권한 없는 세입자에게 책임을 떠넘기는 이런 행위는 법적으로 문제가 없을까?

집주인 체납 관리비 100만 원, 왜 세입자에게…

최근 오피스텔에 입주한 A씨는 두 달간 관리업체가 보내온 고지서에 따라 성실히 관리비를 납부했다. 그런데 지난 2월, 한 주민으로부터 주차를 제지당하며 '주민관리단'의 존재를 처음 알게 됐다.

관리단 대표는 A씨에게 "집주인이 주민 동의를 조작해 관리업체와 계약했다"고 주장했다. 그러면서 "집주인이 1년간 내지 않은 관리비 약 100만 원을 해결하지 않으면 주차를 막고, 단수까지 하겠다"고 협박했다.

이후 A씨는 관리단 단체 대화방에 초대됐고, 엘리베이터에는 '관리비 미납 시 7월 4일부터 단수'라는 공고문까지 붙었다. A씨는 "집주인과 말이 안 통한다는 이유로 세입자인 나에게만 이러는 게 이해가 안 된다"며 억울함을 토로했다.

변호사들 "세입자에게 직접 제재? 명백한 불법행위"

변호사들은 관리단의 이 같은 행위가 법적 근거가 없으며, 오히려 형사 처벌 대상이 될 수 있다고 지적했다. 집주인의 채무를 세입자에게 대신 변제할 법적 의무는 없다는 것이다.

법무법인 약속의 조범수 변호사는 "집주인의 관리비 분쟁을 이유로 임차인에게 주차를 제한하거나 단수를 하겠다고 압박하는 행위는, 법적으로 정당성이 인정되기 어렵다"며 "실제 단수를 하거나 이를 반복적으로 고지했다면, 그 자체로 위법성이 문제 될 수 있다"고 말했다.

법무법인 대한중앙 이동규 변호사도 "단수는 자력구제에 해당할 소지가 있어 업무방해, 강요, 손해배상 등의 문제가 될 수 있다"고 경고했다.

실제로 법원은 관리비 미납을 이유로 한 단전·단수 조치가 정당행위로 인정되려면 동기, 수단, 피해 정도 등을 종합해 사회 통념상 허용될 만한 '상당성'이 요구된다고 본다.

법무법인 정향 장두식 변호사는 "특정인에게 '주차 차단·단수'를 반복적으로 고지하며 금전 납부를 요구하는 행위는, 사안에 따라 강요죄에 해당할 수 있다"고 설명했다.

실제 단수 막으려면…'가처분 신청'과 형사고소 함께 고려해야

변호사들은 A씨가 즉각적인 피해를 막기 위해 민사상 대응과 형사 고소를 함께 준비해야 한다고 조언했다. 우선 반복되는 협박 행위를 멈추기 위해 증거 확보가 가장 중요하다.

법률사무소 도결 이환진 변호사는 "녹음, 문자, 사진, 단체톡 기록이 있다면 매우 중요하다"며 "단수, 벌금, 주차금지 등을 반복적으로 고지한 정황은 협박, 업무방해, 재산권 침해 주장으로 이어질 수 있다"고 말했다.

이런 증거를 바탕으로 실제 단수가 임박했다면 법원에 '단수 금지 가처분'을 신청해 신속하게 피해를 막을 수 있다. 클리어 법률사무소 김동훈 변호사는 "관리단의 행위가 사회상규상 수인한도를 넘을 경우 형사 고소와 더불어 정신적·물질적 피해에 대한 민사상 손해배상 청구가 가능하다"고 밝혔다.

A씨처럼 이미 고소장을 작성했다면, 변호사의 검토를 거쳐 확보된 증거자료와 함께 경찰에 제출하는 것이 좋다. 또한 임대차계약에 따라 세입자의 정상적인 거주를 보장해야 할 의무를 다하지 않은 집주인에게도 분쟁 해결을 촉구하고, 상황에 따라 손해배상을 청구할 수 있다.