공동명의 집주인 해외 있다고 위임장 못 준다는데…영상통화 믿고 계약해도 될까?

최근 부부 공동명의 아파트에 전세로 들어가려던 A씨는 가계약금을 보낸 뒤 황당한 소식을 들었다. 집주인 부부 중 한 명이 해외에 거주 중이라 계약일에 참석할 수 없다는 것이었다.

문제는 그 다음이었다. 해외 거주 집주인은 절차가 복잡하다며 위임장과 인감증명서도 보내줄 수 없다고 했다. 대신 영상통화로 신분증을 보여주고 계약에 동의하겠다고 제안했다.

A씨는 '전세대출이 집주인 문제로 막히면 계약금을 돌려준다'는 특약을 넣었지만, 이 계약을 그대로 진행해도 될지 불안하다. 만약 이 상태에서 계약이 어그러지면 이미 낸 가계약금은 물론, 본계약금까지 물어줘야 하는 건 아닐까?

위임장 없는 계약, 나중에 딴말하면 무효될 수도

결론부터 말하면, 변호사들은 위임장과 인감증명서 없이 영상통화만으로 계약을 진행하는 것은 매우 위험하다고 경고했다.

법무법인(유한) 텍스트 박종태 변호사는 “부부 공동명의(각 1/2 지분) 아파트의 임대차 계약은 공유물의 관리행위에 해당해 지분 과반수 동의가 필수적”이라며 “인감증명서나 위임장 없이 영상통화만으로 진행하는 경우, 추후 해외 거주 공유자가 동의 사실을 부인하면 무권대리 및 계약 무효 분쟁에 휘말릴 위험이 크다”고 지적했다.

특히 은행 심사 과정에서 문제가 될 수 있다. 박 변호사는 “은행 전세자금대출 및 보증보험 심사 시 정식 위임 서류가 제출되지 않으면 대출 승인이 거절될 가능성이 매우 높다”고 설명했다.

법무법인대한중앙 한병철 변호사 역시 “영상통화로 신분증을 보여주고 동의한다고 하더라도 향후 진정한 위임 여부가 다투어질 수 있다”며 “영상통화 동의도 증거가 될 수는 있으나 위임장보다 분쟁 예방 효과가 약하다”고 짚었다.

다만 법무법인 포커스 방민 변호사는 “법원이 영상통화와 신분증 확인으로 해외 거주 공동소유자의 임대차계약 체결 의사를 확인한 경우 대리권을 인정한 사례가 있다”면서도 “영상통화 녹화, 동의 내용, 계약서 기재를 남겨야 한다”고 조언해, 철저한 증거 확보가 전제되어야 함을 분명히 했다.

'대출 불가 시 계약금 반환' 특약, 믿어도 될까?

A씨가 안전장치로 넣은 '대출 불가 시 계약금 반환' 특약은 법적으로 유효하다. 그러나 이 특약이 모든 상황에서 계약금을 지켜주는 것은 아니다.

법무법인 쉴드 이진훈 변호사는 “해당 특약은 임대인 귀책으로 대출 또는 보증보험 가입이 불가한 경우 계약금 즉시 반환 의무를 명시하고 있으므로 유효하게 임대인을 구속할 수 있다”고 설명했다. 다만 “임대인 하자임을 A씨가 입증해야 하므로, 대출 거절 통보서 등 증거를 반드시 확보해야 한다”고 강조했다.

변호사들은 집주인의 서류 미비로 대출이 거절되는 상황이 바로 임대인 측 하자에 해당한다고 봤다.

법무법인 도모 김상훈 변호사는 “임대인 측의 대리권 증명 서류 미비는 전세대출 거절의 결정적 사유가 되며, 이는 특약상 계약금 반환 사유에 해당한다”고 분석했다.

결국 A씨가 대출을 신청했다가 집주인의 위임 서류 미비를 이유로 거절당한다면, A씨는 특약을 근거로 계약금 반환을 요구할 수 있다.

절차 문제로 계약 무산되면, 본계약금 10% 물어줘야 하나

만약 본계약 체결 과정에서 이 문제로 계약이 무산될 경우, A씨가 본계약금(통상 전세금의 10%)까지 지급할 의무는 없다.

법무법인(유) 에스제이파트너스 윤승진 변호사는 “계약 절차의 불완전성이나 대리권 흠결을 이유로 계약이 무산되거나 취소되는 경우, 임차인에게 전세보증금의 10%에 달하는 본계약금을 추가로 지급할 법적 의무는 발생하지 않는다”고 선을 그었다.

오히려 이미 지급한 가계약금을 돌려받을 수 있다. 윤 변호사는 “오히려 지급한 가계약금의 반환을 요구할 수 있다”고 덧붙였다.

변호사들은 공통적으로 A씨에게 가장 안전한 방법은 위임장과 인감증명서 등 적법한 서류를 요구하는 것이라고 조언했다.

만약 집주인이 끝까지 서류 제공을 거부한다면, 추가 계약금을 지급하지 말고 계약 해제와 가계약금 반환을 요구하는 것이 현명한 대응이다.