부동산 통해 가계약금까지 주고받았는데, 법원은 "계약 성립하지 않았다"…대체 왜?

가지고 있던 오피스텔을 팔려고 내놓은 A씨. 곧 사겠다는 매수인이 나타났고, 부동산을 통해 계약 내용을 문자로 주고받았다. 이후 가계약금 1000만원을 A씨 통장으로 입금받았다. 잔금을 치르는 날 계약서를 작성하자는 부동산의 말에 따라 잔금일을 기다리고 있던 때 계약 파기 통보를 받았다.

이후 매수 의사를 밝혔던 B씨는 "가계약금 1000만원을 돌려달라"고 요구했다. A씨는 이미 이사 계획 등을 다 세워놨는데, B씨의 이런 일방적인 계약 파기도 당황스러운 상태. 더욱이 통상적으로 매수인이 부동산 계약 파기 시 계약금을 포기해야 한다는 이야기를 들었다. 이에 따라 1000만원을 돌려주지 않았다.

그런데 B씨가 건 소송에서 A씨가 졌다. "계약금을 반환하라"는 판결이 나온 것. 판결문에는 "계약서가 없고 계약 파기 시 계약금을 반환하지 않는다는 특약도 없어, 계약이 성립하지 않는다"고 쓰여있다. A씨는 공인중개사를 통해 가계약금까지 받았는데, 계약이 성립하지 않았다는 법원의 판결이 도저히 납득되지 않는다.

가계약금을 지급한 뒤 매수인이 마음이 변해 계약을 파기하는 경우가 왕왕 있다. 이때 매도인은 당연히 가계약금을 돌려주지 않으려 하고, 매수인은 돌려받으려 해 분쟁이 생긴다. 법은 어느 쪽 손을 들어줄까?

이때 중요한 것은 △매매대금 △매매목적물 △잔금 지급 시기 등이 정해져 있는가다.

법무법인 선린 강남 분사무소의 주명호 변호사는 "특별한 약정 없이 가계약금만 지급되었을 때는, '당사자 간 의사의 합치'가 없어 계약이 성립되지 않은 것으로 본다"고 했다.

대법원 판례도 그렇다. 2006년 대법원은 "계약이 성립하기 위해서는 적어도 장래에 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관해 당사자 사이에 의사의 합치가 있어야 한다"고 봤다. 이어 "부동산매매에 관한 가계약서 작성 당시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급 방법에 관한 합의가 있었다면, 정식계약서가 작성되지 않았다 해도 매매계약은 성립한다"고도 했다.

사실, A씨의 입장에서는 이런 판결이 의문일 수 있다. 어쨌거나 부동산을 통해 서로 간의 의사를 확인하고 계약을 진행한 것 아닌가.

이에 대해 법무법인 한원의 고광욱 변호사는 "(부동산을 통해 계약을 진행했더라도) 공인중개사가 대리인으로 계약을 체결하는 것이 아니기 때문"이라고 판결 배경을 설명했다. 즉, 부동산은 중개업무만을 할 뿐이고 부동산 계약에 있어서 당사자가 아니다. 이는 A씨와 B씨의 문제이므로, 두 사람 간의 의사 합의가 이뤄져야만 계약이 성립됐다고 법원은 본다는 것이다.

법무법인 혜화의 박호동 변호사도 "1000만원 지급이 이루어졌음에도 1심 재판부가 '계약이 성립되지 않았다'고 보았다면, 문자로 주고받은 내용만으로는 계약이 성립된 것으로 보기에 불충분하다고 판단한 것으로 보인다"고 봤다.

따라서 A씨가 항소를 예정하고 있다면, 그 전에 부동산 중개인과 주고받은 문자에 매매대금과 매매목적물, 중도금 지급일 등 매매계약의 주요 내용이 포함돼 있는지 확인해 볼 필요가 있다고 변호사들은 조언했다.