전셋집에 쥐가 나왔습니다…계약 중도 해지, 가능할까요?

2년 계약으로 살고 있는 전셋집에 쥐가 나타나 고민인 A씨. 집주인에게 방역을 요청했지만 “세입자의 잘못”이라며 거절당했다.

A씨는 계약 기간이 남았지만, 더는 살 수 없다고 판단해 중도 해지를 결심했다. 계약을 해지하고 보증금을 무사히 돌려받으려면 어떻게 해야 할까?

집주인의 '수선의무', 쥐·벌레 출몰도 해당

법적으로 임대인은 임차인이 해당 주택을 문제 없이 사용할 수 있도록 유지해야 할 의무(수선의무)가 있다. 이는 민법 제623조에 명시된 내용이다.

쥐나 돈벌레 같은 해충이 반복적으로 출몰하는 것 역시 임대인이 해결해야 할 문제에 속한다.

법무법인 반향의 정찬 변호사는 "임차주택에 하자가 발생하여 사용, 수익에 지장이 있다면 임대인에게 수선을 요구할 수 있고, 임대인이 수선의무를 이행하지 않는다면 계약을 해지할 수 있다"고 설명했다.

법률사무소 온유의 이철규 변호사 역시 "쥐나 돈벌레가 나오는 건 당연히 임대인이 처리해야 할 의무"라며 "이를 지속적으로 거절한다면 임대차계약을 종료하고 보증금 반환을 청구할 수 있다"고 말했다.

계약 해지를 원한다면, 우선 '증거'부터 모아야

계약 해지를 진행하기 전 가장 먼저 해야 할 일은 증거 확보다. 쥐가 출몰한 장면이나 사체, 배설물, 쥐가 들어온 것으로 추정되는 경로 등을 사진이나 영상으로 남겨둬야 한다.

또한, 집주인에게 수리를 요구했으나 거절당한 사실을 입증할 통화 녹음이나 문자 메시지 등도 중요한 증거가 된다. 과거에 다른 해충 문제로 방역을 요청했다가 거절당한 이력이 있다면 이 또한 확보해 두는 것이 좋다.

내용증명 발송…집주인이 응하지 않으면 소송 절차로

증거를 확보했다면, 집주인에게 내용증명을 보내 계약 해지 의사를 공식적으로 알려야 한다. 내용증명에는 쥐 출몰 경위, 집주인의 수선의무 불이행 사실을 명시하고, 일정 기간 내에 문제를 해결해 주지 않으면 계약을 해지하겠다는 내용을 담는다.

다만 내용증명 자체만으로는 법적 강제력이 없다. 법무법인 반향의 유선종 변호사는 "내용증명은 법적인 강제력이 없으므로 임대인이 임의로 보증금을 반환한다면 다행이지만 그렇지 않을 경우 소송을 진행해야 한다"고 조언했다.

만약 집주인이 내용증명을 받고도 아무런 조치를 취하지 않고 보증금도 돌려주지 않는다면, 보증금 반환 청구 소송을 제기해야 한다.

이사 가기 전 '임차권등기명령' 신청은 필수

소송까지 가게 되어 이사를 해야 하는 상황이라면, 반드시 '임차권등기명령'을 신청해야 한다. 임차권등기명령은 이사를 가더라도 해당 주택에 대한 임차인의 대항력과 우선변제권을 유지시켜 주는 중요한 법적 장치다.

만약 임차권등기명령 없이 다른 곳으로 전입신고를 하면, 기존 주택에 대한 대항력을 잃게 되어 보증금을 돌려받는 것이 매우 어려워질 수 있다. 따라서 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사해야 한다면, 반드시 이사 전에 법원에 임차권등기명령을 신청하고 등기가 완료되었는지 확인해야 한다.