"이름만 안심?" 서울청년안심주택 보증보험 미가입 비상... 내 보증금 수단은?

서울시가 청년들의 주거 안정을 위해 추진 중인 '서울청년안심주택' 사업에서 일부 민간사업자가 의무사항인 임대보증금 반환보증보험에 가입하지 않는 사례가 발생하며 임차인들의 불안이 커지고 있다.

이 사업은 서울시가 용적률 완화 등 각종 인센티브를 제공하고 민간사업자가 주택을 건설·공급하는 구조로 운영된다. 현행 '민간임대주택에 관한 특별법' 제49조에 따르면, 이러한 민간임대주택 사업자는 임차인의 보증금 보호를 위해 반드시 보증보험에 가입해야 한다. 이는 임대사업자가 보증금을 돌려줄 수 없는 상황에 처하더라도 임차인이 안전하게 자금을 회수할 수 있도록 법으로 강제한 장치다.

뉴로이어 법률사무소 최동준 변호사는 "민간임대주택법상 보증보험 가입은 임차인의 주거권이라는 헌법적 가치를 보호하기 위한 사업자의 핵심 의무"라며 "이를 위반하는 것은 단순한 계약 불이행을 넘어 법적 근간을 흔드는 엄중한 사안"이라고 지적했다.

그러나 실제 현장에서는 일부 사업자가 비용 부담이나 행정적 이유로 가입을 미루는 경우가 확인되고 있다. 특히 '서울청년안심주택'이라는 공공의 명칭을 믿고 입주한 청년들은 사업자가 의무를 이행하지 않을 경우, 개인적으로 대응책을 찾기 어렵다는 호소를 이어가고 있다. 이에 따라 미가입 사업자에 대한 강력한 제재와 서울시의 감독 책임론이 법적 쟁점으로 떠오르고 있다.

"징역형까지 가능" 법이 규정한 강력한 형사·행정 제재

보증보험 가입은 선택이 아닌 필수다. 법원과 헌법재판소는 이 의무를 임차인 보호를 위한 '강행규정'으로 보고 엄격하게 판단하고 있다.

먼저 형사적 처벌이 가능하다. 과거 임대주택법 위반 사례에서 보증보험에 가입하지 않은 사업자가 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금형에 처해질 수 있다는 규정이 헌법재판소에서 합헌 결정된 바 있다(헌법재판소 2019. 5. 23. 선고 2019헌마823 결정). 실제로 대전지방법원 공주지원 등 실무 판례에서도 보증보험 미가입 임대사업자에게 유죄를 선고한 사례가 확인된다(대전지방법원 공주지원 2015. 1. 30. 선고 2014고정71 판결). 이에 대해 최동준 변호사는 "법원이 보증보험 미가입에 대해 엄중한 처벌을 내리는 이유는 임차인이 입게 될 경제적·심리적 타격이 회복 불가능한 수준에 이를 수 있다는 점을 고려한 것"이라고 분석했다.

행정적 제재도 뒤따른다. 관할 지자체는 미가입 사업자에게 시정명령을 내릴 수 있으며, 이를 이행하지 않을 경우 사업자 등록 취소나 업무 정지 처분을 내릴 수 있다. 해외이주법 위반 사례이긴 하나, 유사한 보증 의무 위반 시 단계별로 경고, 업무정지, 등록취소로 이어지는 처분 기준이 적용된 판례가 이를 뒷받침한다(서울중앙지방법원 2017. 3. 16. 선고 2016노4669 판결).

계약 해지부터 손해배상까지... 임차인이 행사할 수 있는 민사 권리

사업자가 보증보험 가입 의무를 저버렸다면 임차인은 즉시 민사적 대응에 나설 수 있다. 가장 강력한 수단은 임대차계약의 해제 및 해지다.

특히 계약서 특약사항에 보증보험 가입을 명시했다면, 미가입은 명백한 계약 위반이 되어 임차인은 보증금 전액 반환을 청구하며 계약을 끝낼 수 있다(서울남부지방법원 2024. 1. 26. 선고 2023가단230067 판결). 만약 보증보험 미가입 상태에서 임대인이 파산하여 보증금을 돌려받지 못하는 실제 손해가 발생했다면, 임차인은 사업자를 상대로 손해배상을 청구할 수 있다. 이때 배상 범위는 미회수 보증금뿐만 아니라 법률 비용 등 추가 지출액까지 포함될 수 있다.

또한, 공인중개사의 책임도 무시할 수 없다. 중개 과정에서 임대사업자의 보증보험 가입 의무를 확인하거나 설명하지 않았다면 중개업자 역시 손해배상 책임을 함께 부담할 수 있다는 점을 유의해야 한다(서울남부지방법원 2024. 7. 11. 선고 2023가단295989 판결).

"안심주택 명칭 썼다면 서울시도 책임"... 감독 소홀에 대한 배상 가능성

주목할 점은 사업을 주관하는 서울특별시의 법적 책임이다. 서울시는 청년안심주택 사업의 승인권자이자 감독기관으로서 민간사업자의 법령 준수 여부를 확인할 의무가 있다.

법조계에서는 서울시가 "안심주택"이라는 명칭을 사용해 임차인에게 공적 신뢰를 부여한 만큼, 감독을 게을리해 피해가 발생했다면 '신뢰보호원칙' 위반이나 '국가배상책임'이 성립할 수 있다고 분석한다. 서울시와 민간사업자 간 체결한 운영 협약에 보증보험 확인 의무가 포함되어 있음에도 이를 방치했다면, 서울시 공무원의 직무 유기에 따른 배상 책임이 논의될 수 있는 대목이다(서울중앙지방법원 2022. 4. 21. 선고 2021가합545551 판결 참조).

따라서 피해를 입은 임차인은 관할 구청이나 서울시 주택정책 담당 부서에 우선적으로 신고하여 행정처분을 유도해야 한다. 만약 행정청의 조치가 미흡하거나 실제 손해가 발생했다면 경찰 고발과 함께 서울시를 상대로 한 국가배상 청구 등 단계적인 법적 절차를 검토할 필요가 있다.

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