전세금 3억3000만원 떼였는데…HUG 믿었다가 되레 700만원 빚, 무슨 일?

A씨는 지난 2020년 7월, 3억 3,000만 원에 전세계약을 맺었다. 만일의 사태에 대비해 주택도시보증공사(HUG)의 '전세금안심대출보증'에도 가입했다.

하지만 계약 종료 후 임대인 B씨는 보증금을 돌려주지 않았다. 믿었던 HUG는 은행 대출금 약 2억 6,361만 원을 대신 갚아줬지만, A씨에게 청구서를 보냈다.

HUG는 소송비용과 이자 등을 포함해 A씨의 채무가 약 3억 3,700만 원에 달한다고 안내했다. 임대인이 보증금 3억 3,000만 원을 HUG에 갚아도, A씨는 약 700만 원을 추가로 상환해야 한다는 것이다.

보증금을 떼인 것도 모자라 빚까지 지게 된 A씨. 이런 HUG의 계산은 법적으로 타당한 걸까?

보증금 떼인 세입자, 어쩌다 HUG에 빚까지 졌나

A씨가 가입한 HUG의 '전세금안심대출보증'은 두 가지 보증이 결합된 상품이다. 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때를 대비한 '전세보증금 반환보증'과, 세입자가 은행에 대출금을 갚지 못할 때를 대비한 '전세대출 특약보증'이다.

문제가 생기자 HUG는 우선 '특약보증'에 따라 A씨의 은행 대출 원리금 약 2억 6,361만 원을 대신 갚았다(대위변제). 세입자를 대신해 은행 빚을 갚아 준 것이다.

이후 이어진 소송에서 법원은 '임대인 B씨는 HUG에 보증금 3억 3,000만원을 지급하고, 세입자 A씨는 HUG가 대신 갚아준 대출금에 대해 공동으로 채무를 부담하라'고 판결했다. 보증금을 돌려받지 못한 피해자인 A씨가 HUG에 대한 채무자가 된 순간이다.

이는 보증계약의 법적 구조 때문이다.

법 무 법 인 중산 김영오 변호사는 "대출 실행 시 임차인의 보증금반환채권을 은행 또는 HUG에 담보로 양도하게 된다"며 "이 채권양도 구조 때문에 임대인은 보증금을 임차인이 아니라 양수인인 HUG에 직접 지급해야 하는 관계"라고 설명했다.

즉, HUG가 대출금을 대신 갚는 순간, HUG는 세입자에 대해 갚아 준 돈을 돌려달라고 요구할 권리(구상권)를 갖는다. 동시에 세입자가 집주인에게 보증금을 돌려달라고 할 권리(보증금반환채권)도 넘겨받는다. 이 때문에 법원은 집주인과 세입자 모두 HUG에 돈을 갚을 책임이 있다고 본 것이다.

HUG의 '700만원' 청구, 법적으로 타당한가

변호사들은 HUG의 설명이 법적 원리 자체는 타당하지만, 구체적인 금액 산정은 반드시 따져봐야 한다고 지적했다.

법무법인 대한중앙 이동규 변호사는 "HUG의 설명은 보증계약의 대위변제와 구상권 관계에 비추어 원칙적으로 모순되지 않는다"고 말했다. 임대인이 변제하는 금액도 우선 HUG의 채권 회수에 충당된다는 것이다.

그러나 이 변호사는 "실제 부담액과 약 700만 원 산정이 정확한지는 판결문, 보증약관, 대위변제 내역, 이자 및 소송비용 계산을 함께 검토해야 한다"고 강조했다.

법률사무소 일로 채민수 변호사 역시 "판결상 의뢰인에게도 HUG 대위변제금에 대한 공동채무가 인정되었다는 점이 불리한 점"이라며 "임대인이 3억 3천만 원을 HUG에 지급하더라도 지연이자나 소송비용 등 부대채무가 남는다면 HUG가 추가 상환을 요구할 수 있다"고 분석했다.

다만 채 변호사는 "3억 3천만 원 회수 후에도 700만 원이 남는다는 계산은 별도 검토가 필요하다"며 HUG에 원리금 계산서와 소송비용 내역 등을 요청해 대조해야 한다고 조언했다.

임대인의 '집 팔게 도와달라'는 요청, A씨의 최선은

이런 상황에서 임대인 B씨는 집을 급매로 팔기 위해 A씨에게 협조를 요청하고 있다. 변호사들은 이를 A씨에게 남은 마지막 '협상 카드'로 활용해야 한다고 봤다.

제로변호사 홍윤석 변호사는 "가장 현실적인 방법은 임대인의 매도 협조를 활용하는 것"이라며 "임대인에게 매매 대금에서 보증금이 우선 상환되도록 조건부 동의를 제공하고, 그 대가로 의뢰인의 잔여 채무 700만 원에 대한 면제나 분할 상환 등을 협의해 볼 수 있다"고 전략을 제시했다.

법무법인 쉴드 이진훈 변호사도 "매도가 성사되면 임대인이 3억 3천만 원을 HUG에 상환하여 의뢰인님 채무가 700만 원 수준으로 줄어드는 구조이므로, 협조 자체는 의뢰인님에게 불리하지 않을 수 있다"고 설명했다.

다만 이 변호사는 "협조 전 매도대금의 배분 순서와 잔여 채무 확인을 서면으로 HUG에 재확인하고, 임대인과의 합의 내용도 문서화하는 것이 중요하다"고 덧붙였다. 섣불리 협조하기 전에 HUG와 임대인 양측으로부터 채무관계를 명확히 정리하는 서류를 받아 두는 것이 안전하다는 것이다.

이푸름 법률사무소 이푸름 변호사 역시 "임대인의 매도에 협조하기 전에 HUG로부터 현재 채무액과 충당 순서, 변제 후 잔존채무를 서면으로 확인받는 것이 필요하다"고 강조했다.