"집이 안 팔려 잔금을 못 내요" 버티는 매수인…제가 물 위약금까지 받아낼 수 있나요?

부동산 매매계약을 체결한 A씨는 잔금일을 앞두고 초조한 시간을 보내고 있다. 자신의 집을 사기로 한 매수인이 “내 집이 팔리지 않아 잔금을 치를 수 없다”는 입장을 보이고 있기 때문이다.

문제는 A씨 역시 다른 집을 사기로 계약한 ‘연쇄 계약’ 상태라는 점이다. 만약 매수인이 약속한 날짜에 잔금을 주지 않으면, A씨는 새로 사려던 집의 계약금을 위약금으로 날릴 처지에 놓였다.

이처럼 매수인의 사정으로 자신이 입게 될 손해까지 모두 물게 하려면 어떻게 해야 할까. 토지거래허가구역(토허제) 지정 직전 아슬아슬하게 계약한 A씨의 사연을 통해 법적 대응 방법을 알아봤다.

잔금일 지났다고 바로 계약 해제? '이 절차'부터 거쳐야

A씨의 매수인은 자신의 집을 팔아 잔금을 마련할 계획이었지만, 토허제 지정 이후 호가를 높이다 보니 매각이 지연되는 상황이다. 하지만 변호사들은 매수인의 이런 사정이 잔금을 미룰 정당한 사유가 되지는 않는다고 봤다.

그렇다고 잔금일이 지났다는 이유만으로 A씨가 즉시 계약을 해제하고 계약금을 가질 수 있는 것은 아니다.

제로변호사 홍윤석 변호사는 "잔금일이 지나더라도 단 하루 만에 즉시 해제하는 것은 법리상 어려울 수 있다"며 "원칙적으로는 상당한 기간을 정해 이행을 최고(내용증명 발송 등)한 후, 해당 기간에도 지급하지 않을 때 계약 해제가 가능하다"고 설명했다.

계약을 해제하려면 매도인인 A씨 역시 자신의 의무를 다할 준비를 마쳐야 한다.

법무법인 우선 이민철 변호사는 "부동산 매매에서 매수인의 잔금 지급과 매도인의 소유권이전등기 의무는 동시이행 관계에 있다"며 "A씨 역시 잔금일에 등기권리증과 매도용 인감증명서 등 서류를 완비해 공인중개사 사무소에 맡기는 등 적법한 이행제공을 해야만 매수인을 이행지체(의무를 다하지 않은 상태)에 빠뜨리고 해제권을 행사할 수 있다"고 강조했다.

법무법인 이루 염진우 변호사 역시 "매도인도 이행 제공을 갖춘 상태에서 최고해야 해제가 적법하게 된다"고 짚었다.

내가 물게 될 위약금, 매수인에게 받아내려면 '이 문자'부터

A씨의 가장 큰 걱정은 매수인의 잔금 미지급으로 인해 자신이 새로 사려던 집의 계약금을 위약금으로 물게 되는 상황이다. 이러한 손해는 법적으로 '특별손해'에 해당한다.

변호사들은 이 특별손해를 배상받으려면, 매수인이 그 사정을 사전에 알았거나 알 수 있었다는 점을 입증해야 한다고 조언했다. 이를 위해 잔금일 전에 명확한 고지가 필수적이다.

홍윤석 변호사는 '12월 2일에 잔금이 입금되지 않으면, 제가 매수한 주택의 잔금을 치르지 못해 계약금을 위약금으로 잃게 되므로 이 손해에 대해 배상을 청구할 수밖에 없다'는 내용을 문자나 내용증명으로 명확히 발송해 두는 것이 좋다고 제안했다.

이민철 변호사는 "막연한 경고 문구로는 부족하며 구체적인 피해 규모를 잔금일 이전에 상대방이 확실히 인식하게 만들어야 한다"며 "매수할 집의 주소와 잔금일 및 몰취될 계약금 액수를 정확히 명시해 내용증명으로 발송해 두는 것이 법적 분쟁에서 가장 확실한 증거가 된다"고 덧붙였다.

"모든 손해 배상한다" 특약, 일방적으로 추가할 수 있나

A씨는 계약서에 '매수인의 기존 주택 매도 지연은 잔금 유예 사유가 되지 않으며, 이로 인한 계약 파기 시 매수인이 모든 손해를 배상한다'는 특약을 강제로 넣을 수 있는지도 궁금해했다.

이에 대해 변호사들은 '일방적인 강제'는 불가능하다고 선을 그었다. 이미 계약이 성립된 상태에서 한쪽에 불리한 특약을 동의 없이 추가하는 것은 법적 효력을 인정받기 어렵다는 것이다.

이민철 변호사는 "오히려 특약 삽입을 고집할 경우 A씨가 계약 이행을 부당하게 거절하는 것으로 비쳐 상대방에게 역공의 빌미를 줄 위험이 있다"며 "무리한 특약 추가보다는 특별손해 고지 절차를 밟아 심리적 압박을 가하는 것이 현실적인 전략"이라고 분석했다.

윈앤파트너스 법률사무소 한장헌 변호사도 "특약은 원칙적으로 유효하지만 '모든 손해'는 실제 발생하고 예견 가능한 손해 범위 내에서만 인정된다"고 설명했다.

결론적으로, 이미 체결된 계약에 새로운 특약을 강요하기보다는 법적 절차에 따라 특별손해 발생 가능성을 명확히 고지하고, 상대방의 채무 불이행에 대비해 자신의 의무 이행을 준비해두는 것이 A씨의 손실을 최소화하는 현실적인 방법이라고 변호사들은 조언했다.