세입자 안 나가서 임대인이 가계약 파기…가계약금만 돌려주면 될까요?

새 임차인에게 받은 가계약금 500만 원. 기존 세입자가 나가지 않아 계약을 파기해야 하는 임대인. 이때 500만 원만 돌려주면 될까, 아니면 배액인 1000만 원을 줘야 할까?

"위약금 기준"이라는 모호한 특약 한 줄을 두고 법률 전문가들의 해석이 첨예하게 갈렸다. 실제 판례와 법리를 통해 분쟁의 핵심을 짚어봤다.

"받은 돈 500에 위약금 500 더 줘야" vs "500 반환이면 끝"

가계약 파기 상황에 놓인 임대인의 질문에 법률 전문가들의 의견은 극명하게 나뉘었다. 계약서의 "본계약서 작성전 계약해제를 원하는 경우, 선지급된 금액(500만 원)을 위약금 기준으로 합니다"라는 문구가 핵심 쟁점이다.

먼저, 배액인 1000만 원을 줘야 한다는 측은 '위약금'의 성격에 주목했다.

법무법인 이로의 김수한 변호사는 "임대인이 계약해지를 한다면 가계약 당사자에게 1,000만 원(500만 원 반환 + 위약금 500만 원)을 지급하여야 한다고 해석됩니다"라고 결론 내렸다.

받은 돈을 돌려주는 원상회복과 계약 위반에 대한 벌칙(위약금)은 별개라는 논리다.

법무법인 수성의 이승수 변호사 역시 "임대인은 수령한 가계약금 500만 원을 부당이득으로 반환해야 할 뿐만 아니라, 위약금 약정에 따라 손해배상액으로 예정된 500만 원을 추가로 지급해야 합니다"라며 임대인의 귀책사유를 명확히 했다.

반면, 받은 돈 500만 원만 돌려주면 충분하다는 의견도 만만치 않다. 이들은 계약서에 '배액배상'이라는 명시적 문구가 없다는 점을 근거로 든다.

법무법인대한중앙 조기현 변호사는 "가계약금으로 받은 500만 원만 반환하면 충분하다는 판단이 타당합니다"라고 밝혔다.

신언 법률사무소 박영재 변호사 또한 "배액배상 의무가 발생하려면 계약서나 합의에서 “계약금을 포기하거나 배액을 상환한다”는 명확한 약정이 있어야 하는데, 본 건에는 그런 문언이 없어 적용되지 않습니다"라고 설명하며 500만 원 반환으로 의무가 이행된다고 봤다.

'해약금'과 '위약금'의 차이, 대법원의 판단 기준은?

변호사들의 의견이 갈리는 근본적인 이유는 가계약금의 법적 성격이 명확히 정해져 있지 않기 때문이다.

통상 계약금은 민법 제565조에 따라 '해약금'으로 추정된다. 교부자는 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하면 계약을 자유롭게 해제할 수 있는 돈이다. 하지만 이는 본계약의 계약금에 관한 규정이다.

대법원은 가계약금에 대해 해약금 약정이 있었다고 인정하려면 매우 엄격한 기준을 요구한다.

판례에 따르면 "약정 내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래 관행 등에 비추어 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다"고 판시했다.

반면 '위약금'은 계약을 위반했을 때를 대비해 미리 정해놓는 손해배상액이다.

만약 이번 사건의 특약이 위약금 약정으로 해석된다면, 계약을 위반한 임대인이 지급할 손해배상액이 500만 원으로 정해졌다고 볼 수 있다. 이 경우 배액배상 의무는 발생하지 않는다.

"위약금 기준 500만원"…분쟁의 불씨가 된 특약 제7항

결국 모든 것은 "선지급된 금액(500만 원)을 위약금 기준으로 합니다"라는 특약 제7항의 해석에 달려있다.

이 문구에 '배액배상'이라는 단어가 없다는 점은 임대인에게 유리하게 작용할 수 있다. 계약 당사자들이 일반적인 해약금 원칙 대신 500만 원이라는 금액을 손해배상 기준으로 삼기로 특별히 합의했다고 볼 여지가 크기 때문이다.

하지만 반대 해석도 가능하다. 임차인 측에서는 해당 조항이 '임차인이 계약을 파기할 경우'에만 적용되는 것이고, 임대인이 파기할 경우에는 여전히 민법의 일반 원칙에 따라 배액을 상환해야 한다고 주장할 수 있다.

HB & Partners의 이충호 변호사는 이러한 양면성을 지적하며 "결론적으로 500만 원만 반환하면 된다는 입장이 전혀 근거 없는 것은 아니지만, 임차인이 이를 다투며 1,000만 원을 요구할 경우 분쟁으로 이어질 수 있습니다"라고 조언했다.

소송보다 합의가 현실적…최선의 해법은?

법적으로는 500만 원만 반환하면 된다는 주장이 상당한 근거를 갖지만, 이것이 분쟁 종결을 의미하지는 않는다.

임차인이 계약 파기로 인해 입은 실제 손해(이사비, 다른 집을 구하는 데 든 비용 등)를 입증해 별도의 손해배상 소송을 제기할 가능성을 배제할 수 없다.

이 때문에 다수의 변호사들은 법적 다툼으로 가기 전 원만한 합의를 시도하는 것이 현실적인 해법이라고 입을 모았다.

소송으로 갈 경우 시간과 비용이 드는 것은 물론, 재판 결과도 100% 장담하기 어렵기 때문이다.

법무법인 이로의 김수한 변호사 역시 "가계약자와 합의하에 위약금을 줄이길 권해드립니다"라며 협상 중요성을 강조했다.