돌아가신 어머니가 남긴 부동산에 설정된 정체 모를 '근저당권' 해결하려면?

농촌에서 홀로 지내던 어머니가 돌아가셨다. 장례를 치른 A씨는 어머니가 살던 집과 땅을 정리하다가 깜짝 놀랄만한 사실을 알게 됐다. 집과 땅이 저당이 잡혀있었기 때문. 채권최고액은 5000만원이었다. 하지만 아무리 통장을 뒤져봐도 저당을 잡은 사람 명의로 입금된 돈은 없다.

부랴부랴 수소문해 어머니 땅을 담보로 잡은 사람을 찾아가 봤더니 이미 사망했고, 상속인인 자녀 2명만 남아있는 상황. A씨가 아무리 생각해봐도 돌아가신 어머니가 혼자 농촌에 살면서 그렇게 큰돈을 빌릴 이유가 없다. 이런 경우에는 어떻게 해야 하는지 도움을 구했다.

근저당권상 '채권최고액'이 5000만원으로 기재돼 있어도, 실제 빚이 5000만원인 것은 아니다. 채권 최고액 70~80% 수준의 빚이 있을 수도 있지만 아예 발생하지 않았을 수 있다.

근저당은 현재가 아니라 '앞으로 발생할 채권'의 담보로 저당권을 미리 설정하는 것이다. 저당 잡아 둔 채권자가 그 담보에 대하여 다른 채권자에 우선해서 변제받을 것을 목적으로 하는 권리로, 실제 채권보다 20~30% 높게 설정된다. 이는 돈을 빌리는 사람이 이자를 연체하거나 채무액을 갚지 못할 상황에 대비해 약간의 여유를 둔 것이다.

따라서 '채권 최고액'이 채무 규모나 존재를 나타내는 게 아니기 때문에, 실제로 돈을 얼마나 빌렸는지가 확인돼야 한다고 변호사들은 말한다. 이어 근저당권이 설정돼 있다 해도 상대방(근저당권자)이 채무액을 입증하지 못한다면, 근저당 말소를 요구할 수 있다고 했다.

태연법률사무소의 김태연 변호사는 "먼저 저당권자의 상속인들에게 '근저당권 관련 채권'이 있는지 확인해보는 것이 좋겠다"고 말했다.

법무법인(유한) 주원의 박재욱 변호사는 "근저당권 설정과 별도로 근저당권의 피담보채권을 성립시키는 법률행위, 예를 들어 돈을 빌리는 행위가 실제로 있었어야 한다"고 했다. 그리고 이를 입증하는 것은 근저당권자다. 실제 빚이 얼마나 존재하는지는 근저당권자가 입증해야 한다는 것이다.

법률사무소 저스트 도형욱 변호사는 "채권·채무 관계를 확인할 수 없는 상황이라면, 저당권자의 상속인들을 상대로 권리 존재 유무 자체를 다투어보는 것도 방법"이라고 조언했다.

근저당권 설정 시점이 언제인지부터 확인해 볼 필요가 있다는 변호사도 있다.

법무법인 강남의 안미연 변호사는 "근저당권이 설정된 시점이 중요할 것 같다"며 "오래된 채권이라면 시효가 소멸해, 근저당권 설정등기의 말소도 가능하다"고 말했다.